Που θα πάνε: τιμές, αποδόσεις, οικοδομή

Τα δεδομένα που φαίνεται να διαμορφώνονται στην οικονομία αλλάζουν άρδην και το πλαίσιο μέσα στο οποίο θα κινηθούν όσοι ασχολούνται με την αγορά ακινήτων. Αγοραστές, πωλητές, επενδυτές , μεσίτες και κατασκευαστές θα πρέπει να κινηθούν σε ένα εντελώς ασταθές περιβάλλον για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα. Όλα δείχνουν ότι η ομίχλη της αβεβαιότητας θα πέσει πάνω από την αγορά για ένα μεγάλο χρονικό διάστημα και αυτό σημαίνει ότι οι επιλογές θα πρέπει να έχουν ως κριτήριο την ελαχιστοποίηση του επενδυτικού κινδύνου. Παράλληλα , όσοι προτίθενται να επενδύσουν θα πρέπει να λάβουν υπόψη τους ότι με τις σημερινές συνθήκες τυχόν υπεραξίες θα προκύψουν μετά από χρόνια. Με την βοήθεια οικονομολόγων προσπαθήσαμε να καταγράψουμε τις προοπτικές για τις επενδύσεις στην οικοδομή, τις τιμές και τις αποδόσεις.

Οικοδομή: Σύμφωνα με όλες τις ενδείξεις , οι επενδύσεις σε κατοικίες το 2012 , θα πέσουν σε επίπεδα ιστορικού αρνητικού ρεκόρ εικοσαετίας. Νέες εκτιμήσεις κάνουν λόγο για 3-3,5 δις. ευρώ (σταθερές τιμές 2000). Φυσικά μπορεί η πτώση να είναι ακόμα μεγαλύτερη σε περίπτωση που η ύφεση είναι πιο μεγάλη . Το ίδιο αποτέλεσμα μπορεί να έχει και μία παρατεταμένη πολιτική αστάθεια. Με δεδομένο , ότι υπάρχει χρονική υστέρηση μεταξύ των πολιτικών αποφάσεων και της υλοποίησης της επένδυσης ακόμα και μία αλλαγή της πολιτικής σε σχέση με την φορολόγηση της ακίνητης περιουσίας δεν φαίνεται ότι θα «περάσει» άμεσα στην αγορά. Αυτό σημαίνει , ότι ακόμα και με την πιο αισιόδοξη παραδοχή η οικοδομική δραστηριότητα δεν προβλέπεται να ανακάμψει το επόμενο δωδεκάμηνο. Πρέπει να σημειωθεί ότι τροχοπέδη στην ανάκαμψη της οικοδομής είναι και το αδιάθετο απόθεμα νέων κατοικιών που κινείται στα επίπεδα των 80-100.000 σε ολόκληρη την Ελλάδα.

Τιμές : Όλες οι ενδείξεις οδηγούν στο συμπέρασμα ότι η πτωτική πορεία θα συνεχιστεί και το επόμενο δωδεκάμηνο. Η συρρίκνωση της ζήτησης που είναι απόρροια της πιστωτικής απραξίας , της μείωσης του εισοδήματος και των αρνητικών προσδοκιών δεν φαίνεται να ανατρέπεται το επόμενο δωδεκάμηνο . Πρόσφατη μελέτη της Εθνικής Τράπεζας , έκανε λόγο για μία πτώση της τάξης του 10-12%. Παρόλα αυτά , διατυπώνονται απόψεις σύμφωνα με τις οποίες, τελικά οι τιμές θα υποχωρήσουν σε επίπεδα που δεν θα ξεπερνούν το 8% και αυτό διότι οι μεν κατασκευαστές θεωρούν ότι η κατοχή αδιάθετων κατοικιών προφυλάσσει το κεφάλαιο που έχουν επενδύσει οι δε ιδιώτες δεν θα προχωρήσουν σε μαζικές ρευστοποιήσεις . Σε κάθε περίπτωση δεν αναμένεται κατάρρευση των τιμών.

Αποδόσεις : Οι ακαθάριστες αποδόσεις είναι πολύ πιθανό να αυξηθούν στη διάρκεια του επόμενου δωδεκαμήνου λόγω κυρίως της υποχώρησης του επιπέδου τιμών και της αύξησης των τιμών των ενοικίων. Αλλά και αυτό δεν θα πρέπει να θεωρηθεί ως κανόνας που αφορά στο σύνολο των ακινήτων. Για παράδειγμα σε μεγάλες κατοικίες ή σε καταστήματα περιορισμένης προβολής το πιο πιθανό είναι οι αποδόσεις να παραμείνουν στα σημερινά περίπου επίπεδα. Αντίθετα , οι αποδόσεις μετά από την αφαίρεση της φορολογίας θα εξακολουθήσουν να είναι όσο αφορά τις κατοικίες και τα επαγγελματικά ακίνητα που δεν είναι υψηλής προβολής αρνητικές.