realestatenews.gr
Μαχη εκπτώσεων
Τους τελευταίους μήνες, όσο η ύφεση βαθαίνει και η ρευστότητα εξαφανίζεται από την αγορά, οι ιδιοκτήτες ακινήτων προς πώληση αλλά και οι κατασκευαστές αναγκάζονται να ρίξουν περισσότερο τις τιμές. Η πτώση των τιμών σε σχέση με το 2008 υπολογίζεται στο 25% έως 30%, με τα μεγαλύτερα ποσοστά να καταγράφονται στις λεγόμενες ακριβές περιοχές.Υπάρχουν περιπτώσεις όπου οι τιμές φτάνουν να πέφτουν ακόμα και κάτω από το κόστος κατασκευής, κυρίως σε περιοχές εκτός της Αττικής καθώς και στις λεγόμενες ακριβές περιοχές - και αυτό λόγω της απουσίας αγοραστικού ενδιαφέροντος. Ωστόσο, η πτώση δεν είναι ανάλογη αυτής που αντιμετώπισε η αγορά ακίνητων σε χώρες όπως η Ισπανία, που επίσης βρίσκονται στη δίνη της οικονομικής κρίσης. Το χαρακτηριστικό της ελληνικής αγοράς είναι, ότι πάνω από το 90% των ελλήνων κατασκευαστών (συνολικά υπολογίζονται στις 12.000 επιχειρήσεις) είναι μικρομεσαίοι χωρίς προβλήματα τραπεζικού δανεισμού και με σχετικά μικρό αριθμό ακινήτων στην κατοχή τους (περίπου 8-9 ακίνητα ο καθένας). Αντίθετα στην Ισπανία η αγορά ακινήτων βασιζόταν σε μεγάλες κατασκευαστικές εταιρείες οι οποίες ήταν εκτεθειμένες σε τραπεζικό δανεισμό, με αποτέλεσμα η κρίση να επηρεάσει σε μεγαλύτερο βαθμό τις τιμές και η πτώση τους να είναι σημαντικά πιο έντονη.Πάντως, δεν λείπουν και στην Ελλάδα επιχειρήσεις του κλάδου των κατασκευών που λόγω της έκθεσής τους στον τραπεζικό δανεισμό έφτασαν ακόμη και στην πτώχευση, ή επιχειρηματιών που για να καλύψουν τις υποχρεώσεις τους φτάνουν να ρίχνουν τις τιμές των ακίνητων τους ακόμα και πάνω από 50%. Ωστόσο αυτό αφορά μεμονωμένες περιπτώσεις.
Η ζοφερή πραγματικότητα με την κατακόρυφη πτώση τιμών και συναλλαγών δεν σημαίνει ότι η αγορά κατοικίας έπιασε πάτο. Πολύ περισσότερο όταν όλα δείχνουν ότι οι αρχικές εκτιμήσεις για σταθεροποίηση της εθνικής οικονομίας το 2013 και επαναφορά σε θετικό ρυθμό ανάπτυξης το 2014 δεν είναι ρεαλιστικές ενώ η φορολογία των ακινήτων είναι πλέον βαριά και οι στρόφιγγες των δανείων από τις τράπεζες δεν πρόκειται να ανοίξουν σύντομα. Το ερώτημα λοιπόν που τίθεται δεν είναι αν θα σταματήσει η κατρακύλα στην αγορά κατοικίας αλλά πόσο ακόμη θα διαρκέσει. Όμως, απάντηση δεν μπορεί να δοθεί από την στιγμή που δεν υπάρχει ακόμη ορατότητα στο θέμα της εξόδου της οικονομίας από το τούνελ της ύφεσης στο οποίο βρίσκεται και οι πραγματικές ανάγκες του εγχώριου τραπεζικού συστήματος σε κεφάλαια και ρευστότητα δεν είναι γνωστές. Αυτό πρακτικά μεταφράζεται σε νέες χιλιάδες χαμένες εργασίας αλλά και σε δραστική μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης και σε συρρίκνωση του πλούτου των ελλήνων.Η οικοδομή ήταν επί δεκαετίες μια από τις ατμομηχανές ανάπτυξης της ελληνικής οικονομίας. Σημειώνεται ότι διάφορες μελέτες στο παρελθόν, π.χ. Εθνικής Τράπεζας, εκτιμούν ότι τα οικιστικά ακίνητα αντιπροσωπεύουν το 70% έως 80% του πλούτου των ελληνικών νοικοκυριών κατά μέσο όρο ενώ τα επίσημα στοιχεία εμφανίζουν ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα είναι ένα από τα υψηλότερα, αν όχι το υψηλότερο, στην ευρωζώνη και την ΕΕ. Κάποιοι αναλυτές, σύμβουλοι επιχειρήσεων θεωρούν ότι το ποσοστό ιδιοκατοίκησης βρίσκεται κοντά στο 80% ενώ άλλοι θεωρούν ότι βρίσκεται μεταξύ 50% και 60% αν αναπροσαρμοσθεί για ακίνητα, π.χ. παλιά σπίτια στο χωριό, που αποτελούν περιουσία αλλά δεν είναι ουσιαστικά κατοικήσιμα.
«Μπλόκο» στους αυξημένους συντελεστές δόμησης και στην κατασκευή μεγαλύτερων σε όγκο και ύψος κτιρίων βάζει το Συμβούλιο της Επικρατείας, ακόμα και σε περιοχές που κτίστηκαν υπερβολικά, με αυθαιρεσίες που ξεπερνούσαν τα επιτρεπόμενα από το ρυμοτομικό σχέδιο όρια. Ακολουθώντας την αυστηρή συνταγματική γραμμή του ορθολογικού σχεδιασμού των πόλεων και την απαγόρευση επιδείνωσης των συνθηκών διαβίωσης, το ΣτΕ δέχθηκε επίσης ότι όταν πρόκειται να κατεδαφιστούν κτίσματα που ξεπέρασαν τα πολεοδομικά όρια για να ανεγερθούν στη θέση τους άλλα, τα νέα αυτά κτίρια δεν μπορούν να ταυτιστούν με τα παλιά, αλλά πρέπει να γίνουν μικρότερα (σε όγκο και ύψος), στο μέγεθος που επέτρεπε το ισχύον ρυμοτομικό. Και είναι αδιάφορο το γεγονός ότι μπορεί στο μεταξύ να έχει δημιουργηθεί μία διαφορετική πραγματική κατάσταση στην περιοχή, λόγω της παράνομης ανέγερσης οικοδομών. Βάζοντας τις «κόκκινες γραμμές» για κάθε πολεοδομική αλλαγή, το ΣτΕ δέχεται (207/12) ερμηνεύοντας το άρθρο 24 του Συντάγματος ότι κάθε νέα ρύθμιση δεν επιτρέπεται να οδηγεί σε επιδείνωση του υφιστάμενου οικιστικού περιβάλλοντος. Δεν μπορεί -τονίζει- να οδηγεί σε μείωση των ελεύθερων χώρων ή σε αύξηση του ποσοστού κάλυψης, του συντελεστή δόμησης και του μέγιστου επιτρεπόμενου ύψους, στοιχείων που είναι ουσιώδη για τον πολεοδομικό σχεδιασμό, καθώς συνεπάγονται αύξηση της οικιστικής πυκνότητας και επομένως επιδείνωση των όρων διαβίωσης των κατοίκων τους.
Περισσότερα Άρθρα...
