Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Πολεοδομία

Παράταση για αυθαίρετα και άδειες οικοδομής

Η 30η Σεπτεμβρίου είναι και η τελευταία προθεσμία για την τακτοποίηση των αυθαιρέτων της κατηγορίας 5 (κτίρια με πολύ σοβαρές αυθαιρεσίες). Να σημειωθεί ότι οι πολύ σοβαρές αυθαιρεσίες αφορούν σε υπέρβαση τουλάχιστον κατά 40% στην κάλυψη και στη δόμηση ή καθ΄ύψος πάνω από 20%. Για τα υπόλοιπα αυθαίρετα –κατηγορίας 1 έως 4- ισχύει κανονικά η διαδικασία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας και οι ιδιοκτήτες τους θα μπορούν να τα τακτοποιούν και μετά τις 30 Σεπτεμβρίου, με καταληκτική ημερομηνία την 31η Μαρτίου 2026, καταβάλλοντας προσαυξημένα ποσά τακτοποίησης κατά 20% για το πρώτο έτος καθυστέρησης και επιπλέον 5% για κάθε έναν χρόνο καθυστέρησης. Με την ίδια τροπολογία, λόγω δυσχερειών στην άσκηση της οικοδομικής δραστηριότητας από την πανδημία παρατείνεται και η ισχύς των οικοδομικών αδειών, των αδειών δόμησης και των αναθεωρήσεών τους μέχρι το τέλος του 2022.

Το σχέδιο για τα εκτός σχεδίου

Τρεις είναι οι βασικοί άξονες  του υπουργείου Περιβάλλοντος και Ενέργειας για τον περιορισμό της  εκτός σχεδίου δόμησης . Αυτοί είναι οι εξής:

-Ο πρώτος άξονας αφορά στην κατάργηση ακραίων παρεκκλίσεων αρτιότητας, καθώς σήμερα είναι δυνατή, σε ορισμένες περιπτώσεις, η οικοδόμηση σε γήπεδα ακόμα και 750 τ.μ., δηλαδή μικρότερα από ό,τι σε αρκετές περιοχές με σχέδιο.

Πρόκειται για ρυθμίσεις για τις οποίες, μέχρι την οριστική εφαρμογή τους, θα προβλέπονται μεταβατικά μέτρα, όμως μικρής διάρκειας. Επίσης, μειώνεται λίγο ο μέγιστος συντελεστής δόμησης. Κατά μέσο όρο, αυτή η μείωση θα φθάσει σε ποσοστό 10% ως προς τους ισχύοντες. Στην τελική φάση βρίσκονται η μικρή μείωση της μέγιστης εκμετάλλευσης για κατοικίες, από τα 400 τ.μ. σε 360 τ.μ., καθώς και η επιβολή μικρού τέλους σε όλες τις οικοδομικές άδειες σε εκτός σχεδίου περιοχές, που θα τροφοδοτήσει παρεμβάσεις αντιμετώπισης των επιπτώσεών τους, όπως η ανάγκη πρόσθετων υποδομών και η ανάγκη προστασίας τοπίου.

-Ο δεύτερος άξονας του νέου χωροταξικού και πολεοδομικού νομοσχεδίου αφορά στη σημαντική ενίσχυση των δυνατοτήτων δόμησης όταν αυτή γίνεται σε περιοχές με ρυμοτομικά σχέδια ή ανάλογο σχεδιασμό, δηλαδή όπου εκ των προτέρων προβλέπονται υποδομές, οδικές, τεχνικές και περιβαλλοντικές, που αντιστοιχούν στις «πιέσεις» που δημιουργεί η δόμηση, ούτως ώστε να προκύπτουν βιώσιμες συνθήκες, είτε για οικιστικές περιοχές είτε για υποδοχείς παραγωγικών δραστηριοτήτων (βιομηχανίας, εφοδιαστικής, τουρισμού κ.λπ.).

-Όσον αφορά τον τρίτο άξονα, με το ολοκληρωμένο Πρόγραμμα Εκπόνησης Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ), που αναγγέλθηκε πριν από δέκα ημέρες, προβλέπεται, σε πρώτη φάση, η προκήρυξη διαγωνισμών για την εκπόνηση ΤΠΣ στο 18% των δημοτικών ενοτήτων της χώρας τον ερχόμενο Σεπτέμβριο, και με επόμενα βήματα ανά εξάμηνο, μέχρι το τέλος της δεκαετίες θα καλυφθεί με χρήσεις γης το σύνολο του ελληνικού χώρου, από το μόλις 20% που βρίσκεται η κάλυψη σήμερα.

Εκ των πραγμάτων, όπως εκτιμούν πηγές του υπουργείου, με τις παραπάνω προβλέψεις, «η άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση θα παύσει να είναι εφικτή στην Ελλάδα».

Τα μυστικά της μεταφοράς συντελεστή δόμησης

Την άνοιξη του 2021 θα ξεκινήσει η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης σε Αττική, Θεσσαλονίκη και διάφορα μεγάλα αστικά κέντρα. Όπως αναφέρει η εφημερίδα "Ελεύθερος Τύπος αυτές θα είναι μερικές από τις περιοχές που θα συμπεριλαμβάνονται στις πρώτες 50 Ζώνες Υποδοχής. Σύμφωνα με τα όσα εξηγούν πηγές, επικρατέστεροι δήμοι είναι αυτοί της Αθήνας, του Πειραιά και του Αμαρουσίου σε πρώτη φάση – χωρίς ωστόσο να έχουν ακόμα κλειδώσει – ενώ αναμένεται αργότερα να ακολουθήσουν και άλλοι. Την ίδια ώρα το υπουργείο Περιβάλλοντος «τρέχει» την ολοκλήρωση πολεοδομικού σχεδιασμού της χώρας, προχωρώντας άμεσα στην εφαρμογή του σχετικού προγράμματος προκειμένου η εκτός σχεδίου δόμηση να αποτελεί σταδιακά παρελθόν και να μπει μια τάξη στην αναρχία. Η Μεταφορά Συντελεστή Δόμησης είναι μια ιστορία που μετρά δεκαετίες στην Ελλάδα αλλά μέχρι σήμερα δεν έχει καταφέρει να εφαρμοστεί, αφήνοντας όλα τα προηγούμενα χρόνια χιλιάδες ιδιοκτήτες μετέωρους. Συγκεκριμένα, η ΜΣΔ καλύπτει ακίνητα, για τα οποία ο ιδιοκτήτης δεν επιτρέπεται να αξιοποιήσει ολόκληρο τον συντελεστή που ισχύει στην περιοχή. Από αυτές τις κατηγορίες ακινήτων μπορεί να ζητήσει ο ιδιοκτήτης τους την έκδοση τίτλου μεταφοράς συντελεστή δόμησης, ο οποίος θα του δίνει το δικαίωμα να μεταφέρει τον υπόλοιπο συντελεστή του ακινήτου του. Κατά το παρελθόν έχουν εκδοθεί τίτλοι μεταφοράς συντελεστή από διατηρητέα, μνημεία και ρυµοτοµούµενα ακίνητα που αντιστοιχούν σε πάνω από 1.100.000 τ.µ., ωστόσο η διακοπή του θεσμού άφησε σε εκκρεμότητα τίτλους που αντιστοιχούν σε 450.000 τ.µ., η αξία των οποίων εκτιμάται ότι υπερβαίνει τα 185 εκατ. ευρώ και παράλληλα στον αέρα πολλούς πολίτες που δεν είχαν τελικά την ευκαιρία να τους μετατρέψουν σε ακίνητα. Παρότι για τα βαριά αυθαίρετα μετρά αντίστροφα η προθεσμία νομιμοποίησης τους και κατόπιν τούτου η διαδικασία κατεδάφισης, το ΥΠΕΝ επεξεργάζεται αν πρέπει να δοθεί «συγχωροχάρτι» ή όχι, αν και εφόσον δώσει το πράσινο φως το Συμβούλιο της Επικρατείας. Αυτή τη στιγμή τα δηλωμένα αυθαίρετα της κατηγορίας 5 ξεπερνούν τις 400.000, αντιστοιχούν στο 35% των αιτήσεων υπαγωγών και περιλαμβάνουν περισσότερα από 35 εκατ. τετραγωνικά μέτρα αυθαίρετης δόμησης. Διαδικασία Ποια όμως είναι η διαδικασία για να προχωρήσει και στην πράξη η ΜΣΔ; Θα γίνεται μέσω της Ψηφιακής Τράπεζας Γης, η οποία προβλέπεται να αγοράζει συντελεστή δόμησης από τους ιδιοκτήτες των διατηρητέων ή και των χαρακτηρισμένων μνημείων και να τον πουλάει σε αυτούς που έχουν αυθαίρετα με πολύ μεγάλες παραβάσεις. Αυτοί που θα λαμβάνουν τα χρήματα δίνοντας συντελεστή θα υποχρεούνται στην αποκατάσταση των διατηρητέων και αυτοί που θα αγοράζουν τον συντελεστή στη σύννομη τακτοποίηση των παραβάσεών τους. Ταυτόχρονα μέσω της Τράπεζας Γης θα μπορεί ο δήμος να παρεμβαίνει σε εγκαταλελειμμένο ακίνητα, να τα δεσμεύει, να τα αποκαθιστά με χρηματοδότηση από ιδιώτες, που θα αναλαμβάνουν μέσα από διαγωνισμό την εκμετάλλευσή τους για κάποια χρόνια και μόλις αποσβένεται το κόστος αποκατάστασης, να τα επιστρέφει στους ιδιοκτήτες. Αν ενδιάμεσα ο ιδιοκτήτης εμφανιστεί και επιθυμεί να το εκμεταλλευθεί ο ίδιος, θα μπορεί να το κάνει καταβάλλοντας το κόστος αποκατάστασης. Ανταλλαγές εκτάσεων Η Ψηφιακή Τράπεζα Γης θα μπορεί επίσης να υλοποιεί ανταλλαγές εκτάσεων οικοδομικών συνεταιρισμών, οι οποίες είναι μπλοκαρισμένες είτε επειδή είναι δασικές, είτε για άλλο λόγο και δεν είναι οικοδομήσιμες, με άλλες δημόσιες εκτάσεις οι οποίες είναι διαθέσιμες και μπορούν να οικοδομηθούν. Παράλληλα θα επιτρέπει σε δήμους να πωλούν συντελεστή από δεσμευμένα αδόμητα ακίνητα, έτσι ώστε να αποκτούν πόρους για να απαλλοτριώσουν επιπλέον οικόπεδα, με σκοπό να κατασκευάσουν κοινόχρηστους χώρους. Η ΨΤΓ, που έχει ετοιμάσει και θα λειτουργεί το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας, είναι επί της ουσίας πλατφόρμα ηλεκτρονικής – απρόσωπης αγοράς και πώλησης δικαιωμάτων δόμησης με χρηματική αξία, με πωλητές και αγοραστές να καταχωρούν τα δικαιώματα τους προκειμένου να προχωρήσουν σε αγοραπωλησία. Ταυτόχρονα λειτουργεί και ως μηχανισμός αποζημίωσης δικαιούχων, χωρίς κόστος για το Δημόσιο ενώ θα δίνει πόρους και για πράσινα έργα. Σε κάθε περίπτωση οι επιμέρους λεπτομέρειες και το αν τελικά το υπουργείο θα δώσει αυτή την ευκαιρία στους αυθαιρετούχους με μεγάλες παραβάσεις θα φανεί στο χωροταξικό νομοσχέδιο που αναμένεται να παρουσιαστεί το επόμενο διάστημα. Πάντως το μόνο σίγουρο είναι ότι στη χώρα μας παραμένουν σε εκκρεμότητα συνολικά 3.837 Τίτλοι Δικαιώματος Μεταφοράς Συντελεστή Δόμησης, οι οποίοι αντιστοιχούν σε 428.602 τ.μ. μεταφερόμενης επιφάνειας. Συνολικά έχουν εκδοθεί 19.763 τίτλοι (έγκυροι και άκυροι). Η συνολική μεταφερόμενη επιφάνεια που αντιστοιχεί στους αρχικούς τίτλους είναι 1.125.815 τ.μ.

Προς παράταση τα αυθαίρετα

Παράταση της προθεσμίας για την τακτοποίηση αυθαιρέτων μέχρι τις 30 Σεπτεμβρίου, ανήγγειλε ο υπουργός Περιβάλλοντος και Ενέργειας, σε συνέντευξη στη «Real News». Όπως επισημαίνει, η παράταση δίνεται λόγω των έκτακτων συνθηκών που δημιούργησε η πανδημία και καλεί τους ιδιοκτήτες να προβούν στις απαραίτητες κινήσεις για την τακτοποίηση των ιδιοκτησιών τους. Υπογραμμίζει, όμως ότι η κατεδάφιση αυθαιρέτων κατασκευών, για τις οποίες έχουν βγει τελεσίδικα πρωτόκολλα κατεδάφισης, θα προχωρήσει. «Όχι μόνο στη Μάνδρα, αλλά και στο Μάτι στο οποίο θα γκρεμιστούν πάνω από 140 σπίτια και άλλες 340 αυθαίρετες κατασκευές (πχ μάντρες), σύμφωνα με το Ειδικό Πολεοδομικό Σχέδιο που παρουσιάσαμε. Τάξη όμως θα μπει και στην υπόλοιπη Ελλάδα, καθώς το πρόγραμμα περιλαμβάνει την κατεδάφιση συνολικά 1.108 αυθαιρέτων τους επόμενους μήνες», αναφέρει.

Αλλαγές στην δόμηση στα κατά εκτός σχεδίου

Αλλαγές  στις παρεκκλίσεις στην εκτός σχεδίου δόμηση προτίθεται επιβάλει το υπουργείο Περιβάλλοντος. Κι αυτό διότι σήμερα με ειδικούς όρους και ενίοτε με φωτογραφικές διατάξεις καταστρατηγείται στην πράξη ο βασικός κανόνας που είναι για την κατοικία τα τέσσερα στρέμματα. Για τον λόγο αυτό, από το υπουργείο προσπαθούν να περιορίσουν όσο γίνεται περισσότερο αυτήν την πληθώρα των παρεκκλίσεων. Την ίδια ώρα, εγκαταλείπεται, σύμφωνα με πληροφορίες, το σενάριο για πλήρη νομιμοποίηση των αυθαιρέτων (αφορούν αυτά που δεν έχουν καμία οικοδομική άδεια) με τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης επειδή προσκρούει σε θέματα συνταγματικότητας.

 

Σε ό,τι αφορά τις παρεκκλίσεις, όλες οι σχεδιαζόμενες ρυθμίσεις θα ενταθούν στο σχέδιο νόμου για θέματα χωροταξίας – πολεοδομίας που βρίσκεται στο τελικό στάδιο προετοιμασίας και θα κατατεθεί στη Βουλή τον ερχόμενο μήνα.

 

Οπως ξεκαθαρίζουν πηγές που γνωρίζουν καλά το θέμα, δεν τίθεται θέμα γενικής κατάργησης των παρεκκλίσεων, μέσω των οποίων κτίζονται και εκτάσεις μέχρι και δύο στρεμμάτων σε εκτός σχεδίου περιοχές αλλά να περιοριστούν. Εδώ, αξίζει να σημειωθεί πως πουθενά στην Ευρώπη δεν υπάρχει η έννοια της εκτός σχεδίου δόμησης και της οικοδόμησης εκτός θεσμοθετημένων περιοχών.

 

Σύμφωνα με πληροφορίες, στο στόχαστρο μπαίνουν σε πρώτη φάση οι πολύ μικρές αρτιότητες στις εκτός σχεδίου περιοχές που δίνουν τη δυνατότητα να χτιστούν αγροτεμάχια 750 ή και 1.200 τετραγωνικών μέτρων αντί για τέσσερα στρέμματα που είναι ο βασικός κανόνας στην εκτός σχεδίου δόμηση. Κι αυτό επειδή αυτές οι δύο περιπτώσεις δημιουργούν και τα μεγαλύτερα προβλήματα.

 

 

Την ίδια ώρα, επεξεργάζονται τρόπους για να εφαρμοστεί στην πράξη η μεταφορά του συντελεστή δόμησης. Στην ατζέντα του υπουργείου Περιβάλλοντος, είναι πολύ υψηλά η ενεργοποίηση αυτού του πολεοδομικού «εργαλείου».

 

Στόχος είναι να δοθεί ώθηση στην οικοδομική δραστηριότητα καθώς θα επιτρέψει τη δημιουργία κοινόχρηστων χώρων, ενώ θα απελευθερώσει δεκάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες δεσμευμένων οικοπέδων ή διατηρητέων κτιρίων.

 

Μέσω αυτού του πολεοδομικού «εργαλείου» θα δοθεί η δυνατότητα σε εκατοντάδες χιλιάδες ιδιοκτήτες να αξιοποιήσουν την περιουσία τους η οποία μέχρι πρόσφατα παρέμενε ανεκμετάλλευτη.

 

Στόχος είναι το όποιο εμπόδιο υπάρχει σήμερα στην αξιοποίηση ενός ακινήτου να υπερπηδάται με τη μεταφορά του συντελεστή δόμησης σε περιοχές «υποδοχής». Δύο είναι οι προϋποθέσεις για να λειτουργήσει στην πράξη το νέο πολεοδομικό «εργαλείο».

 

Το πρώτο είναι ο καθορισμός συγκεκριμένων περιοχών που θα λειτουργούν ως Ζώνες Υποδοχής Συντελεστή Δόμησης και το δεύτερο είναι η ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας Γης. Σε ό,τι αφορά τις Ζώνες Υποδοχής, από το υπουργείο Περιβάλλοντος προωθούν τον καθορισμό τους με δύο τρόπους: με ένα πρόγραμμα ταχείας οριοθέτησής τους (εντός του 2020) σε δεκάδες δήμους, το οποίο έχει ήδη σχεδιαστεί, έχει εξασφαλιστεί η σχετική χρηματοδότηση και οι σχετικές μελέτες αναμένεται να προκηρυχτούν κατά πάσα πιθανότητα τον Ιούνιο. Ο σχεδιασμός προβλέπει περικεντρικές περιοχές της Αθήνας, της Θεσσαλονίκης κι άλλων μεγάλων πόλεων, αλλά και αναπτυσσόμενες τουριστικά περιοχές.

 

Με τα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια που μέσα σε μία εξαετία θα καλύψουν όλη την Ελλάδα (τα πρώτα με ολοκλήρωση σε δυόμισι χρόνια), μέσω των οποίων θα καθορίζονται και Ζώνες Υποδοχής που δεν έχουν καθοριστεί από το πρώτοι πρόγραμμα.

 

Σε ό,τι αφορά τώρα την ενεργοποίηση της Ψηφιακής Τράπεζας, στόχος είναι να έχει τον ρόλο ενός μηχανισμού λειτουργίας της μεταφοράς συντελεστή δόμησης που δεν θα περιορίζεται στην αρχειοθέτηση των τίτλων, αλλά με απρόσωπη ηλεκτρονική διαδικασία θα αντιστοιχεί προσφορά τίτλων (δηλαδή μεταφερόμενα δικαιώματα από υποψήφιους πωλητές) με ζήτηση για τέτοια δικαιώματα (δηλαδή με υποψήφιους αγοραστές).

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki