Newsfeeds
Η αγορά γραφείων ευάλλωτη στη κρίση
Η κρίση που πλήττει την αγορά επηρεάζει και την αγορά ενοικίων γραφείων τα οποία από το πρώτο εξάμηνο 2005 έχουν υποχωρήσει έως και κατά 50%. Η πτωτική πορεία των ενοικίων γραφειακών χώρων έχει ξεκινήσει από την αρχή 2001 και έχει ως αποτέλεσμα οι σωρευτικές απώλειες των τελευταίων χρόνων να πλησιάζουν και να περνούν το 60%.
«Οι μισθώσεις στα μεγάλα και πολυτελή γραφεία που βρίσκονται στις κατ, εξοχή περιοχές γραφειακών χώρων έχουν μειωθεί σημαντικά ενώ ο μέσος απαιτούμενος χρόνος για να μισθωθεί ένα σύγχρονο κτίριο γραφείων έχει ξεπεράσει το ένα χρόνο.»τόνιζε χαρακτηριστικά στέλεχος μεσιτικής εταιρίας και συμπλήρωνε ότι: «η εξέλιξη αυτή έχει προκαλέσει πονοκεφάλους σε όσους πριν την κρίση προχώρησαν σε επενδύσεις σε γραφειακούς χώρους βασιζόμενοι στην τραπεζική χρηματοδότηση. Σε αυτούς άλλωστε οφείλεται και η μεγάλη υποχώρηση των τιμών των ενοικίων».
Σύμφωνα με τα στοιχεία που αφορούν την εξέλιξη των τιμών των ενοικίων το μεγαλύτερο πλήγμα έχουν δεχθεί οι αγορές του κέντρου της Αθήνας και των Λεωφόρων Κηφισίας και Συγγρού.
Στο κέντρο της Αθήνας το 2001 το ανώτερο επίπεδο τιμών ενοικίων έφθανε τα 40 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Από την χρονιά αυτή , που η αγορά κτύπησε «ταβάνι» ξεκίνησε μία συνεχής υποχώρηση των τιμών. Το 2002 το μέσο επίπεδο των ανώτατων τιμών ήταν 30 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Το 2003 έπεσε τα 28 ευρώ και σήμερα στα 20 ευρώ περίπου. Στη Λεωφόρο Κηφισίας το επίπεδο το ενοικίων από 36 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο το 2001 έπεσε 22 ευρώ το 2004 και κάτω από τα 20 ευρώ σήμερα. Στη Συγγρού από τα 25 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο που ήταν το 2001 σήμερα κινείται στα επίπεδα των 13-14 ευρώ.
«Οι τιμές των ενοικίων σε γραφειακούς χώρους υψηλών προδιαγραφών βρίσκονται στα χαμηλότερα επίπεδα της τελευταίας 20ετίας. Αυτό δημιουργεί βάσιμες προσδοκίες ότι αυτή τη στιγμή η αγορά βρίσκεται είτε κατώτατο σημείο της είτε πολύ κοντά σε αυτό. Εκτιμούμε ότι παρά την ύφεση που πλήττει την οικονομία οι τιμές των ενοικίων δεν πρόκειται να υποχωρήσουν σημαντικά με την προϋπόθεση όμως ότι δεν θα διαφοροποιηθεί το εξωτερικό περιβάλλον της αγοράς. Αυτό σημαίνει ότι δεν θα υπάρξει αιφνιδιαστική αύξηση της προσφοράς ενοικιαζόμενων γραφειακών χώρων.» τόνιζε χαρακτηριστικά αναλυτής της αγοράς συμπληρώνοντας ότι «αν και ο δείκτης της διαθεσιμότητας έχει αυξηθεί σημαντικά εν τούτοις η υπάρχουσα ζήτηση μπορεί να λειτουργήσει αποτρεπτικά σε μία κρίση.»
Στα πλαίσια αυτά καταλυτικός θα είναι ο ρόλος των τραπεζών αλλά και του Δημοσίου καθώς στην αγορά υπάρχουν έντονες φήμες για το ενδεχόμενο συνολικής αναδιάρθρωσης του αποθέματος ακινήτων τους. Στην περίπτωση που προσφερθούν στην αγορά ακίνητα που είναι μισθωμένα είτε στο Δημόσιο είτε στις τράπεζες τότε ο κίνδυνος περαιτέρω υποχώρησης των τιμών των ενοικίων είναι όχι μόνο ορατός αλλά και μη αναστρέψιμος. Επίσης η κίνηση για μείωση των μισθωμάτων που πληρώνει το Δημόσιο κατα 20% τουλάχιστον θα συμπιέζει ακόμα περισσότερο το επίπεδο των τιμών.
ΤΗ ΔΙΕΤΙΑ 2002- 2004, η Πλατεία Ομονοίας ενόψει της διοργάνωσης των Ολυμπιακών Αγώνων ανακαινίστηκε και έγιναν αναπλάσεις σε όλη η περιοχή. Σήμερα εκτός από τα καταστήματα- τα περισσότερα από τα οποία είναι γεμάτα- η συντριπτική πλειονότητα των ορόφων στα κτίρια της Πλατείας Ομονοίας είναι άδειοι, . Στα μεγάλα κτίρια η ζήτηση είναι ανύπαρκτη .Ενδεικτικό είναι το παράδειγμα τριών κτιρίων σφαγ΄΄ιδων της πλατείας . Πρόκειται για τρία ιστορικά κτίρια- πρώην ξενοδοχεία που παραμένουν ξενοίκιαστα . Το διατηρητέο “Μπάγκειο”, το επίσης διατηρητέο “Μέγας Αλέξανδρος” και το “Λα Μιράζ”». Η πτώση στα μισθώματα της πλατείας , πάνω από 50%. Φυσικά στους παράπλευρους δρόμους της πλατείας αν δεν υπάρχαν οι επιχειρήσεις των αλλοδαπών το ποσοστό των κενών καταστημάτων θα ξεπρνούσε το 40% αλλά παρόλα αυτά εκτιμάται ότι ένας στους τέσσερεις χώρους καταστημάτων είναι κενός. Στα γραφεία των ορόφων τα κενά γραφεία είναι περισότερα απο αυτά που λειτουργούν ενώ η χρήση κατοικία είναι άγνωστη, Λίγα μέτρα πιο κάτω, στην Ευριπίδου, τη Σοφοκλέους και την Πλατεία Θεάτρου μέχρι την Κουμουνδούρου (γενικότερα τις γειτονιές κάτω από το κέντρο), τα ξενοίκιαστα ακίνητα είναι λιγότερα. Απώλειες κατά 30% έχουν σημειωθεί στις τιμές των πωλήσεων κατοικιών οι οποίες έχουν πέσει από τα 1.000 ευρώ ανά τ.μ. της «χρυσής διετίας» στα 700 ευρώ ανά τ.μ. Εστω και έτσι, οι ειδικοί υποστηρίζουν πως το κέντρο δεν προσφέρεται για επένδυση.
Καθολική είναι η αντίδραση των ιδιοκτητών στις μεθοδεύσεις για μείωση των ενοικίων των κτιρίων που έχει μισθώσει το δημόσιο κατα 20% ,καθώς θεωρούν ότι το μέτρο αυτό θα πρέπει να συνοδευτεί με κατάλληλες παρεμβάσεις ώστε να αντιμετωπιστούν οι δυσλειτουργίες και οι φορολογικές στρεβλώσεις που προέρχονται απο τις αντικειμενικές αξίες και τους συντελεστές εμπορικότητας. Σε επιστολή του απέστειλε ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Στράτος Παραδιάς στον υπουργό Οικονομικών επισημαίνεται μεταξύ άλλων ότι "αν συνεπώς επιμείνετε στην εφαρμογή της εντολής σας αυτής, σας καλούμε να συστήσετε άμεσα τις επιτροπές προσδιορισμού των «αντικειμενικών αξιών», περιλαμβάνοντας στη σύνθεσή τους όχι μόνον υπηρεσιακούς παράγοντες των διαφόρων υπουργείων, αλλά και εκπροσώπους των οργανώσεων της αγοράς, με στόχο την άμεση μείωση από 1.7.2010 και τουλάχιστον κατά 20% των συντελεστών εμπορικότητας, των τιμών ζώνης, και την επαύξηση των συντελεστών παλαιότητας κτιρίων τα οποία απαξιώνονται εξ αιτίας της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να τα επισκευάσουν και να τα αναβαθμίσουν με βάση τις νέες προδιαγραφές (υποβάθμιση από ενεργειακά πιστοποιητικά, πολυδάπανη ανακαίνιση ανελκυστήρων, επιθεωρήσεις «ταυτότητας κτιρίου» κλπ.) αλλά και από άλλες αιτίες (π.χ. υποβάθμιση κέντρου Αθήνας)". Το πλήρες κείμενο της επιστολής έχει ως εξής : "Σε σχέση με τη χθεσινή εντολή σας προς τις δημόσιες κτηματικές υπηρεσίες για μείωση των ενοικίων των κτιρίων που μισθώνει ο δημόσιος τομέας τουλάχιστον κατά 20% & τριετές πάγωμα, παρατηρούμε τα εξής. Όλοι αντιλαμβανόμαστε την ανάγκη περιστολής των δημόσιων δαπανών, μέσα στα πλαίσια της εξυγίανσης των δημοσιονομικών μας μεγεθών. Όμως ο τομέας των ακινήτων, παρά το ότι εισφέρει σημαντικότατα στη δημιουργία ανάπτυξης και εθνικού πλούτου, στοχοποιήθηκε πολλαπλά και επιλεκτικά με το νέο φορολογικό νόμο 3842/2010, με τον οποίο: *Επανήλθε ο εξοντωτικός Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), με συντελεστή έως και 2% ετησίως, *Καταργήθηκαν οι φοροαπαλλαγές για τις κάθε είδους επισκευές ακινήτων, *Αυξήθηκε ο φόρος εισοδήματος έως και 45% χωρίς να καταργηθεί ο συμπληρ. φόρος μισθωμάτων, Επιπλέον με άλλες νομοθετικές ρυθμίσεις: *Επιβλήθηκαν έκτακτες εισφορές (2008 & 2009), *Στα μισθώματα του Δημόσιου τομέα ισχύει καταχρηστική και αντισυνταγματική πρόσθετη φορολογία (κράτηση) 3% υπέρ του ΜΤΠΥ και 2% υπέρ του ΤΑΔΚΥ, *Στη συμφωνία με το ΔΝΤ αναφέρεται ότι θα αυξηθούν οι «αντικειμενικές αξίες» το 2011 και 2012! Βέβαιο αποτέλεσμα όλων αυτών των μέτρων θα είναι προφανώς η καταρράκωση της πραγματικής αξίας της ακίνητης περιουσίας των πολιτών της χώρας, και η αντικατάστασή της από την, πλασματική πλέον, «αντικειμενική αξία», η οποία ήδη στα περισσότερα καταστήματα, γραφεία, αποθήκες, αλλά ακόμη και σε κατοικίες είναι ουσιωδώς μεγαλύτερη της πραγματικής, και αποτελεί πλέον πρόσχημα και πρόφαση για τη δημευτική, κυριολεκτικά, φορολόγηση της ιδιωτικής ακίνητης ιδιοκτησίας! Η εντολή σας για οριζόντια μείωση των μισθωμάτων του δημόσιου τομέα κατά 20%, είναι άδικη, καταχρηστική και ανεφάρμοστη: *γιατί συνιστά ανεπίτρεπτη εκμετάλλευση της κυριαρχικής θέσης του Δημοσίου έναντι των πολιτών του, *γιατί οι περισσότερες μισθώσεις κτιρίων με μισθωτή το δημόσιο τομέα, είναι παλαιές πολυετείς μισθώσεις με πολύ χαμηλά έως και συμβολικά μισθώματα, *γιατί δεν συνοδεύεται από ταυτόχρονη μείωση των «αντικειμενικών αξιών» των ακινήτων, και ιδιαίτερα των «συντελεστών εμπορικότητας», και τέλος *γιατί δεν συνοδεύεται από ανάλογη μείωση των μισθωμάτων που εισπράττει ο γενικότερος δημόσιος τομέας από τους ιδιώτες μισθωτές του, αρνούμενος οποιαδήποτε επαναδιαπραγμάτευσή τους, αντίθετα με τους ιδιώτες εκμισθωτές που πασχίζουν με κάθε τρόπο να κρατήσουν τους υπάρχοντες ενοικιαστές τους! Αν συνεπώς επιμείνετε στην εφαρμογή της εντολής σας αυτής, σας καλούμε να συστήσετε άμεσα τις επιτροπές προσδιορισμού των «αντικειμενικών αξιών», περιλαμβάνοντας στη σύνθεσή τους όχι μόνον υπηρεσιακούς παράγοντες των διαφόρων υπουργείων, αλλά και εκπροσώπους των οργανώσεων της αγοράς, με στόχο την άμεση μείωση από 1.7.2010 και τουλάχιστον κατά 20% των συντελεστών εμπορικότητας, των τιμών ζώνης, και την επαύξηση των συντελεστών παλαιότητας κτιρίων τα οποία απαξιώνονται εξ αιτίας της αδυναμίας των ιδιοκτητών τους να τα επισκευάσουν και να τα αναβαθμίσουν με βάση τις νέες προδιαγραφές (υποβάθμιση από ενεργειακά πιστοποιητικά, πολυδάπανη ανακαίνιση ανελκυστήρων, επιθεωρήσεις «ταυτότητας κτιρίου» κλπ.) αλλά και από άλλες αιτίες (π.χ. υποβάθμιση κέντρου Αθήνας)".
Άδικη, καταχρηστική και ανεφάρμοστη χαρακτηρίζει η ΠΟΜΙΔΑ τη γενικευμένη μείωση των μισθωμάτων του Δημοσίου χωρίς μείωση και των αντικειμενικών αξιών. Υπενθυμίζεται ότι χθες ο υπουργός Οικονομικών ζήτησε από τους φορείς του Δημοσίου να μειώσουν τα ενοίκια που καταβάλουν τουλάχιστον κατά 20 % και να εφαρμόσουν εφεξής τριετές πάγωμα.
Ο κ. Παπακωνσταντίνου φαίνεται ότι υιοθετεί κάποιες απο τις επισημάνσεις του realestatenews.gr και προχωρά σε επαναδιαπραγμάτευση των όλων των μισθωμάτων που πληρώνει το δημόσιο για την στέγαση των δημοσίων υπηρεσιών.Σύμφωνα με ρεπορταζ του in.gr στην επιστολή τονίζεται ότι οι νέες συμβάσεις με τους ιδιοκτήτες των ακινήτων θα πρέπει να έχουν υπογραφεί το αργότερο μέχρι το τέλος Ιουνίου και να ισχύσουν από την 1η Ιουλίου 2010. Σύμφωνα με τον υπουργό Οικονομικών στη διαπραγμάτευση αυτή θα πρέπει να επιτευχθεί μείωση των ενοικίων, που καταβάλλει το δημόσιο, της τάξης του 20% για το 2010. Οι νέες συμβάσεις θα πρέπει επίσης να προβλέπουν τις ίδιες τιμές τουλάχιστον για μια τριετία χωρίς περαιτέρω ανατιμήσεις και άλλες προσαυξήσεις. Στην επιστολή του υπουργού τονίζεται ότι ιδιαίτερη έμφαση θα πρέπει να δοθεί στον εντοπισμό ακινήτων όπου το μίσθωμα θεωρείται υπερβολικά δυσανάλογο σε σχέση με τα ισχύοντα μισθώματα της ζώνης στην οποία βρίσκονται τα ακίνητα. Σ' αυτές τις περιπτώσεις η μείωση του μισθώματος θα πρέπει να υπερβαίνει το 20% και να καθορίζεται στο μέσο όρο περίπου των μισθωμάτων της συγκεκριμένης ζώνης. Όπως χαρακτηριστικά αναφέρεται στην επιστολή οι επικρατούσες δημοσιονομικές συνθήκες, αλλά και η ανάγκη πιστής τήρησης του προγράμματος σταθερότητας και ανάπτυξης επιβάλλουν την μείωση των δαπανών του προϋπολογισμού με κάθε τρόπο και όπως είναι γνωστό -σημειώνεται στη σχετική ανακοίνωση- το σύνολο σχεδόν των μισθωτηρίων συμβολαίων των κτιρίων του δημοσίου προβλέπει τιμές ενοικίων δυσανάλογες με αυτές που διαμορφώνονται στη σημερινή αγορά.Περισσότερα Άρθρα...
- Ακίνητα Τραπεζών
Newsletter
Τα Ακίνητα στη Ζωή μας
