Προσοχή ! Πρίν επιλέξετε μεταξύ καινούργιου και μεταχειρισμένου σπιτιού υπολογίστε την διαφορά στο κόστος γιατί η στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος στα μεταχειρισμένα έχει διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά κατοικίας. Σύμφωνα με στοιχεία που επεξεργάστηκε το realestatenews.gr και αφορούν σε μεταβιβάσεις που έγιναν στην διάρκεια της προηγούμενης χρονιάς η "ψαλίδα" των τιμών μεταξύ καινούργιων και μεταχειρισμένων έχει μειωθεί κατα 7 ποσοστιαίες μονάδες και εκτιμάται ότι η τάση αυτή επιταχύνεται και αυτή την χρονιά. Η επεξεργασία των στοιχείων προέρχεται απο ένα σταστιτικό δείγμα μεταβιβάσεων που έγιναν σε ολόκληρη την Ελλάδα και αποκαλύπτει ότι ο ρυθμός υποχώρησης των τιμών στα νέοκτιστα σπίτια είναι πιο ταχύς σε σύγκριση με τα μεταχειρισμένα. Αναλυτικά:

-Στην διάρκεια του δωδεκαμήνου καταγραφηκε υποχώρηση των τιμών στα νεόκτιστα διαμερίσματα που κινείται στα επίπεδα του 9,5% περίπου.

-Οι τιμές των μεταχειρισμένων "μεγάλης" ηλικίας την ίδια περίοδο υποχώρησαν στα επίπεδα του 2,5% .

Η εξέλιξη αυτή είχε ως αποτέλεσμα στις αρχές της περιόδου η μέση τιμή των μεταχειρισμένων να ήταν το 65% της τιμής του καινούργιου και στο τέλος του δωδεκαμήνου να είναι το 70%. Η συμπεριφορά αυτή είναι, σύμφωνα με τις απόψεις παρατηρητών το αποτέλεσμα της αύξησης της ζήτησης στα μεταχειρισμένα καθώς προσφέρουν την δυνατότητα στον αγοραστή να περιορίσει το κόστος της αγοράς. Η πραγματικότητα όμως μπορεί να αποδεικτεί εντελώς διαφορετική αφού -ειδικά στα σπίτια ηλικίας άνω των 30 ετών- το κόστος αποκατάστασης μπορεί να είναι σημαντικά υψηλό με αποτέλεσμα η εκταμίευση που θα υποχρεωθεί ο αγοραστής να προσεγγίζει τα επίπεδα του καινούργιου ή ενός άλλου μεταχειρισμένου μικρότερης ηλικίας. Έτσι η ανάγκη για πλήρη τεχνικό έλεγχο με την παράλληλη σύνταξη ενός προϋπολογισμού των επισκευών μπορεί να αποδεικτεί σωτήριο για το πορτοφόλι του υποψήφιου αγοραστή.

Ποιο είναι το στοιχείο εκείνο που χαρακτηρίζει μία αγορά που βρίσκεται σε κρίση; Η περιορισμένη ζήτηση θα απαντούσαν οι οικονομολόγοι ,που έχει ως αποτέλεσμα την αδυναμία των πωλητών να βρούν αγοραστή στο χρόνο που θέλουν και στην τιμή που θεωρούν ως συμφέρουσα. Αν και τα συμπτώματα αυτά κυριαρχούν στην σημερινή αγορά ακινήτων εντούτοις υπάρχουν «κόλπα» που διευκολύνουν τον πωλητή να καταστήσει το προς πώληση πιο ελκυστικό και να διαπραγματευτεί μία τιμή πιο κοντά στις αρχικές του απαιτήσεις. Από τις απαντήσεις που έδωσαν μεσίτες διαμορφώθηκε ο παρακάτω δεκάλογος για μια πιο εύκολη και πιο συμφέρουσα διαπραγμάτευση :

1. Αν είναι κενό το διαμέρισμα ένα φρεσκάρισμα σίγουρα το καθιστά πιο ελκυστικό.

2. Αν το σπίτι κατοικείται φροντίστε να κάνετε τα «δυνατά» του σημεία όσο το δυνατόν πιο ευδιάκριτα και τις «αδυναμίες» δύσκολα αναγνωρίσιμες π.χ αν το σπίτι έχει θόρυβο δεν χρειάζεται να το παρουσιάσετε με ανοικτά τα παράθυρα.

3. Στην διαπραγμάτευση φροντίστε με κάποιο τρόπο να δώσετε πληροφορίες για την γειτονιά π.χ. αποστάσεις από τα μέσα μαζικής μεταφοράς κ.α.

4. Μην αποκλείετε την δυνατότητα διαπραγμάτευσης . Τις περισσότερες φορές μία έξυπνη διαπραγμάτευση στο οικονομικό είναι το «διαβατήριο» για πετυχημένη συμφωνία.

5. Είναι λάθος να βρίσκεται το «πωλητήριο» για πολύ καιρό στο ίδιο σημείο. Ένας προσεκτικός αγοραστής αντιλαμβάνεται την αδυναμία πώλησης.

6. Στην περίπτωση που το ακίνητο είναι μισθωμένο καλό θα ήταν να μιλήσετε πρώτα με τον ενοικιαστή . Ειδικά αν κατοικεί σε αυτό πολλά χρόνια είναι πολύ πιθανό να γίνει αυτός ο επόμενος ιδιοκτήτης.

7. Προτιμήστε αν η γειτονιά έχει προβλήματα να κλείστε το ραντεβού εκτός σπιτιού και να οδηγήσετε σε αυτό τον ενδιαφερόμενο από την πλέον «ανώδυνη » διαδρομή. Μη ξεχνάτε ότι η πρώτη εντύπωση δύσκολα ανατρέπεται στην συνέχεια.

8. Να είστε έτοιμος για να ενδελεχή έλεγχο των εγκαταστάσεων (υδραυλικά, ηλεκτρικά κ.α) . Είναι προτιμότερο στην περίπτωση που δεν είστε διατεθειμένος να αποκαταστήσετε τις βλάβες ή και να τις διορθώσετε πρόχειρα να περιγράψετε εσείς την πραγματική κατάσταση του σπιτιού.

9. Πολλοί αγοραστές υπολογίζουν και το κόστος συντήρησης του σπιτιού. Για το λόγο αυτό καλό θα ήταν να έχετε κάποιες αποδείξεις κοινοχρήστων ώστε οι απαντήσεις σας να είναι πειστικές. Επίσης ιδιαίτερα χρήσιμο θα ήταν να γνωρίζετε την αντικειμενική αξία του σπιτιού ώστε σε μία συζήτηση να κάνετε αναφορά και στο –τυχόν -μειωμένο κόστος μεταβίβασης.

10. Αν στην περιοχή προσφέρονται προς πώληση νεόδμητα ενημερωθείτε για τις ζητούμενες τιμές .

Βρήκατε το ακίνητο. Εχετε και τα λεφτα. Μήπως έχετε ξεχάσει κάτι; Σε νομικό και τεχνικό  έλεγχο . Όταν θα έχουν ολοκληρωθεί είστε έτοιμος για την σύνταξη μεταβιβαστικού συμβολαίου.

1. Νομικός έλεγχος Συγκεκριμένα, ο δικηγόρος θα πρέπει να προβεί:

i. Σε έλεγχο στα βιβλία μεταγραφών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου, ώστε να διαπιστώσει αν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο ανήκει πράγματι σε αυτόν που εμφανίζεται ως πωλητής και αν ανήκε σε αυτόν ή τους δικαιοπαρόχους του επί τουλάχιστον 20 χρόνια.

ii. Σε έλεγχο στα βιβλία βαρών του αρμόδιου Υποθηκοφυλακείου ώστε να διαπιστώσει αν στο όνομα του πωλητή ή των δικαιοπαρόχων του υπάρχουν εγγεγραμμένες υποθήκες, προσημειώσεις υποθηκών, κατασχέσεις ή δικαστικές διεκδικήσεις. (Στην περίπτωση που στην περιοχή του ακινήτου λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο, ο έλεγχος είναι ευχερέστερος, γιατί όλες οι παραπάνω πληροφορίες, αναγράφονται στο κτηματολογικό φύλο του ακινήτου)

iii. Σε μελέτη της σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, του πίνακα κατανοµής βαρών και του κανονισµού της πολυκατοικίας, αν το ακίνητο είναι οριζόντια ιδιοκτησία (διαμέρισμα) σε πολυκατοικία, ή σε συγκρότημα κατοικιών Η αμοιβή του Δικηγόρου καθορίζεται σε συμφωνία με τον πελάτη και πάντα ανάλογα με τις τυχόν δυσκολίες που υπάρχουν στον έλεγχο του εκάστοτε ακινήτου.

2. Τεχνικός έλεγχος – Πρόσληψη πολιτικού μηχανικού Όταν το μεταβιβαζόμενο ακίνητο είναι οικόπεδο ή βρίσκεται εκτός εγκεκριμένου σχεδίου πόλεως, είναι απολύτως απαραίτητη (αν και δεν επιβάλλεται από το νόμο) και η πρόσληψη πολιτικού μηχανικού, ο οποίος θα γνωρίζει την περιοχή και τους περιορισμούς της, προκειμένου να ελέγξει αν το συγκεκριμένο ακίνητο πληροί τους απαιτούμενους όρους δόμησης της περιοχής ή αν είναι πράγματι ελεύθερο ή δεσμευμένο από τον Δήμο για κάποια μελλοντική απαλλοτρίωση. Ο μηχανικός θα πρέπει να προβεί σε:

i. Έλεγχο αρτιότητας και οικοδοµησιµότητας στο αρµόδιο πολεοδοµικό γραφείο, στην τεχνική υπηρεσία του αρµόδιου Δήµου, και εν ανάγκη στην κεντρική υπηρεσία του Υπουργείου Περιβάλλοντος Χωροταξίας και Δημοσίων Έργων (ΥΠΕΧΩΔΕ).

ii. Έρευνα για τυχόν οφειλόµενες εισφορές σε γη και χρήµα, αναστολή εκδόσεως οικοδοµικών αδειών, εκκρεµούσα απαλλοτρίωση για κοινωφελή σκοπό, εκτέλεση οδικού ή άλλου έργου, για τυχόν χαρακτηρισµό της ιδιοκτησίας ως δάσους, δασικής ή αναδασωτέας έκτασης, βιότοπου, αιγιαλού, αρχαιολογικού ενδιαφέροντος, στρατιωτικής ζώνης, κλπ.

iii. Έρευνα για επιτρεπόµενες και απαγορευµένες χρήσεις γης. Η αμοιβή του μηχανικού καθορίζεται ελεύθερα με συμφωνία ανάμεσα σε αυτόν και τον πελάτη.

Η αγορά ενός σπιτιού είναι αρκετά περίπλοκη , αλλά όταν έλθει η ώρα να πάρετε δάνειο , θα πρέπει να βεβαιωθείτε ότι είστε προετοιμασμένοι . Υπάρχουν ορισμένα λάθη που μπορείτε να κάνετε κατά τη διαδικασία λήψης του δανείου.Προσπαθήσαμε να τα εντοπίσουμε και να σας τα παρουσιάσουμε ελπίζωντας ότι θα αποδειχθούν χρήσιμα.

1.Μην επιλέξετε το λάθος δάνειο : Ερευνήσει όλες τις επιλογές. Τοποθετήστε τις στη συνέχεια δίπλα -δίπλα και συγκρίνετε , φροντίζοντας να λάβετε υπόψη τα χειρότερα σενάρια . Να εξετάσετε τα αρχικά επιτόκια , τα μελλοντικά επιτόκια και τις πληρωμές .

2. Μην προεξοφλείτε την έγκριση του δανείου : Είναι πολύ καλύτερα να ξεκινήσετε τις τελεικές διαπραγματεύσεις με την έγκριση στην τσέπη παρά να βρεθείτε προ εκπλήξεων. Η σιγουριά σας καθιστά πιο ευέλικτους στις διαπραγματεύσεις και κυρίως να έχετε ένα ισχυρό χαρτί απέναντι στον πωλητή για το τελικό ύψος της τιμής.

3. Να μην πάρετε μεγάλο δάνειο : Η υπερβολική πίστωση μπορεί να οδηγήσει σε αδιέξοδο . Ακόμα και αν έχετε πληρώσει τους λογαριασμούς σας εγκαίρως , οι τράπεζες τείνουν να εξετάζουν το σύνολο του δανεισμού σας . Δάνεια αυτοκινήτου και πιστωτικές κάρτες είναι ένας σίγουρος τρόπος να μη εγκριθεί το δάνειο . Αναβάλετε κάθε μεγάλη αγορά μέχρι τη λήψη του δανείου.

4. Μην λέτε ψέματα στην αίτηση του δανείου σας : Υπερβολικό εισόδημά σε μια είναι αδίκημα. Οι τράπεζες σπάνια αντιδρούν δικαστικά , αλλά σε περίπτωση που το διαπιστώσουν αργότερα, θα μπορούν να καταστήσουν το δάνειό σας ληξιπρόθεσμο και απαιτητό .

5. Μην κρύβεστε αν δεν μπορείτε να κάνετε τις πληρωμές σας : Το χειρότερο πράγμα που μπορείτε να κάνετε είναι να αγνοήσετε τα τηλεφωνήματα και επιστολές από τη τράπεζα όταν είστε πίσω στις πληρωμές σας . Οι τράπεζες έχουν πολλές επιλογές στη διάθεσή τους . Αλλά δεν μπορείτε να κάνετε καμία κίνηση άμυνας αν δεν έχετε μιλήσει μαζί τους.

6. Μην παραλείψετε μια επιθεώρηση στο σπίτι : Παραλείποντας ένα ενδελεχή έλεγχο μπορεί να κάνετε λάθος αγορά . Μϊα πραγματοτογνωμοσύνη θα αποκαλύψει τυχόν προβλήματα και το κόστος αποκατάστασης. Γι 'αυτό μην πέσετε στο λάθος προκειμένου να εξοικονομήσει 300 - 400 ευρώ να κληθείτε να πληρώσετε στο τέλος πολύ περισσότερα.

7. Αν δεν μπορείτε να έχετε φυσική παρουσία στις διαπραγματεύσεις επιλέξτε σωστά ποιός θα σας εκπροσωπήσει.

8. Μην παραλείψετε να έχετε πολλές προσφορές αν το σπίτι χρειάζεται επισκευές. Ρωτήστε τις δουλειές που έχει κάνει ο εργολάβος . Ρωτήστε παλαιότερους πελάτες του για την συνέπεια του. Συγκεντρώστε στοιχεία και μετά να δώσετε την δουλειά.

9. Μην πληρώνετε μεγάλη προκαταβολή : Εάν ένας πωλητής ζητά περισσότερο από το ένα τρίτο της τιμής τ ως προκαταβολή , οι πιθανότητες είναι κάτι μη πάει καλά. Στη χειρότερη περίπτωση , μπορείτε να μπείτε στην περιπέτεια του να μη έχει καμία πρόθεση να σας επιστρέψει τα χρήματα αν κάτι δεν πάει καλά.

10. Μην καίτε το στεγαστικό σας : Είναι υπέροχο το συναίσθημα της τελευταίας πληρωμής του δανείου για το σπίτι σας . Πολλοί άνθρωποι μάλιστα καίνε το δανειστικό τους συμβόλαιο. Μη το κάνετε. Αν θέλετε σώνει και καλά να καύσετε κάτι , τότε καύστε το αντίγραφο.