Real Estate News NETWORKSOCIALOPINION.GR | INVESTNEWS.GR | PARATIRITIS.GR | PREMIUM.PARATIRITIS.GR

Αγοράζοντας & Πουλώντας

Δέκα εντολές


Δεν είναι λίγοι εκείνοι που υποστηρίζουν ότι η αγορά κατοικίας βρίσκεται στο "αστερισμό του αγοραστή". Αν και έχουν δίκιο αυτό δεν σημαίνει ότι αυτή η στιγμή είναι η κατάλληλη για όλους να αγοράσουν ένα νέο σπίτι. Η αγορά ενός σπιτιού είναι για τους περισσότερους η μεγαλύτερη επένδυση της ζωής τους και για το λόγο αυτό θα πρέπει να είναι ΑΠΟΛΥΤΑ σίγουροι ότι θα μπορέσουν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις που απορρέουν από αυτή. Το realestatenews.gr προσπάθησε να κωδικοποιήσει κάποιες πρακτικές που θα σας βοηθήσουν να σιγουρευτείτε ότι το βήμα που θα κάνετε δεν θα είναι μετέωρο.

1. Μην αφήνετε τα συναισθήματα να σας επηρεάζουν στη λήψη αποφάσεων Η υπομονή είναι μια αρετή. Μην πάρετε μια μεγάλη απόφαση όπως η αγορά ενός σπιτιού επειδή αγχωθήκατε ή ενθουσιαστήκατε . Το πιο πιθανό είναι ότι έχετε κουραστεί από την πολύμηνη αναζήτηση και θέλετε να τελειώσετε . Όμως ελέγξτε τις τιμές . Μάθετε όσο το δυνατόν περισσότερα για την περιοχή . Κάνετε ένα λεπτομερή έλεγχο του σπιτιού και μετά αποφασίστε.

2. Μην εμπιστεύεστε αυτό που βλέπετε. Η πρώτη εικόνα πολλές φορές εξαπατά. Και ξέρετε γιατί; Διότι ένας καλοβαμμένος τοίχος μπορεί να κρύβει πίσω του υγρασίες. Σκεφτείτε ότι το σπίτι είναι ένα προϊόν και για αυτό χρειάζεται την καλύτερη παρουσίαση για να πουληθεί. Για το λόγο αυτό μη βασίζεστε στις εικόνες αλλά ψάξτε τι κρύβεται πίσω από αυτές...

3. Γνωρίστε τη γειτονιά Αυτό σημαίνει ότι το περπάτημα. Το βράδυ , τα Σαββατοκύριακα αλλά και μία μέρα που βρέχει. Οι άνθρωποι περπατώντας ανακαλύπτουν συχνά ότι η γειτονιά στην πραγματικότητα δεν είναι η ιδανική περιοχή για να εγκατασταθούν. Ακόμα καλύτερο είναι ένα πρωινό να κάνετε την διαδρομή προς τη δουλειάς και να ακολουθήσετε την ίδια διαδρομή που θα κάνει το μεσημέρι επιστρέφοντας από το σχολείο το παιδί σας. Μπορεί να ανακαλύψετε πράγματα που δεν τα φαντάζεστε.

4. Μην αγοράζετε με βάση την τιμή Οι αγοραστές έχουν την τάση να επικεντρώνονται μόνο στα χρήματα. Εάν το κόστος είναι ύψιστη προτεραιότητα σας , ελέγξτε και τις δαπάνες συντήρησης και επισκευών.

5. Μην πιστεύετε όλα όσα ακούτε και διαβάζετε

6. Ερευνήστε την τοπική αγορά . Όσες περισσότερες πληροφορίες έχετε, τόσο πιο ενημερωμένοι θα είστε. Θα πρέπει να γνωρίζετε για την ανάπτυξη της περιοχής , την εγκληματικότητας και την ποιότητα του σχολικού συστήματος, κλπ.

7. Μην σκέπτεστε μόνο το εμβαδόν Οι αγοραστές έχουν την τάση να επικεντρώνονται σε αριθμούς χωρίς να δίνουν σημασία στην διαρρύθμιση και τους βοηθητικούς χώρους. Τα πολλά τετραγωνικά μέτρα, δεν έχουν σημασία αν η διάταξη είναι αναποτελεσματική.

8. Ρωτάτε.. Συνεχίστε τις ερωτήσεις έως ότου να πάρετε τις πληροφορίες που χρειάζεστε και να αισθάνεστε άνετα με αυτά που μαθαίνετε

9.Μια καλή τιμή δεν σημαίνει ότι θα πρέπει να αγοράσετε

10. Μάθετε για τους γείτονες . Όσο και αν ακούγετε παράλογο με αυτούς θα ζείτε τα επόμενα χρόνια

Πέντε σωσίβια

Η οικονομική κρίση έχει  διαμορφώσει νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων. Η μία όψη περιγράφεται με την πτώση της οικοδομικής δραστηριότητας , την αύξηση των αδιάθετων ακινήτων και κατακόρυφη μείωση των μεταβιβάσεων. Η άλλη όψη αφορά στην καθημερινότητα της αγοράς που επηρεάζεται από την ανεπάρκεια ρευστού , αδυναμία πρόσβασης στην τραπεζική χρηματοδότηση, τον πλαίσιο των διαπραγματεύσεων κ.α.

Το νέο αυτό περιβάλλον έχει διαμορφώσει ένα κώδικα επικοινωνίας στην αγορά , εντελώς διαφορετικό από εκείνο που ίσχυε πριν την κρίση. Στα πλαίσια αυτά έγινε μία προσπάθεια κωδικοποίησης τόσο των προβλημάτων όσο και των μεθόδων  αντιμετώπισης τους με σκοπό την διευκόλυνση των αγοραστών αλλά και των πωλητών.

1o Συστηματική έρευνα αγοράς: Σε περιόδους κρίσης σε κάθε γωνία μπορεί να «κρύβεται» μία ευκαιρία αρκεί όμως να υπάρχει μπόλικο απόθεμα υπομονής. Από τον κανόνα αυτό δεν μπορεί να αποτελεί εξαίρεση η αγορά ακινήτων και για τον λόγο αυτό επιβάλλεται συστηματική έρευνα αγοράς και ακόμα πιο σκληρό παζάρι.Οι πλέον  ασφαλείς δείκτες για τα περιθώρια διαπραγμάτευσης της τιμής είναι ο χρόνος που παραμένον αδιάθετα τα διαμερίσματα. Για παράδειγμα αν παραμένουν αδιάθετα για διάστημα μεγαλύτερο το τεσσάρων μηνών τα περισσότερα διαμερίσματα μίας οικοδομής τότε τα περιθώρια διαπραγματεύσεων του αγοραστή είναι μεγαλύτερα.

2ο . Εκμετάλλευση της ρευστότητας: Σε περιόδους κρίσης το σπανιότερο αγαθό στην αγορά είναι το ρευστό. Οι κάτοχοι του βρίσκονται σε θέση ισχύος και αυτό μπορεί να το επωφεληθούν περιορίζοντας το κόστος της αγοράς. Πρακτικά αυτό σημαίνει ότι σήμερα , λόγω της απροθυμίας των τραπεζών να χορηγούν στεγαστικά δάνεια οι πωλητές είναι ιδιαίτερα επιφυλακτικοί όταν ο αγοραστής δηλώνει ότι θα κάνει χρήση του στεγαστικού δανείου. Αντίθετα , σε περιπτώσεις που ο αγοραστής εμφανίζεται ότι θα πραγματοποιήσει μέρος ή το σύνολο της αγοράς με δικά του κεφάλαια τότε μπορεί να διαπραγματευτεί τόσο το τίμημα όσο και τις πρόσθετες παροχές και να εξασφαλίσει ιδιαίτερα σημαντικά οφέλη.

3ο . Διασφάλιση της συναλλαγής: Ένας από τους μεγάλους κινδύνους που αναλαμβάνει κάθε αγοραστής ημιτελούς ακινήτου είναι να βρεθεί μπροστά στο ενδεχόμενο ο πωλητής να μη μπορεί να εκπληρώσει τις υποχρεώσεις που έχει αναλάβει. Προκειμένου να αποτραπεί ένα τέτοιο ενδεχόμενο θα πρέπει να υπάρχουν δεσμευτικές ρήτρες τόσο ως προς τον χρόνο όσο και ως προς την αποζημίωση στην περίπτωση που δεν εκπληρωθούν οι αμοιβαίες υποχρεώσεις που αναλαμβάνουν οι δύο πλευρές.

4ο . Ακριβής γνώση των οικονομικών δυνατοτήτων: Οι εποχές που οι τράπεζες χρηματοδοτούσαν έως και το 120% της εμπορικής αξίας των ακινήτων έχουν περάσει. Σήμερα οι τράπεζες δεν  χρηματοδοτούν ή  ζητούν πρόσθετες εγγυήσεις όπως για παράδειγμα εγγραφή προσημείωσης σε άλλο ακίνητο του αγοραστή. Για τον λόγο αυτό πριν προχωρήσει το κλείσιμο της συμφωνίας καλό είναι η πλήρης γνώση των όρων χρηματοδότησης.

5ο Χρόνος εκταμίευσης : Το νέο σκηνικό που χαρακτηρίζει τις χορηγήσεις στεγαστικών δανείων είναι οι μεγάλες καθυστερήσεις στην εκταμίευση του αιτούμενου ποσού. Αυτό έχει ως συνέπεια να ακυρώνονται συμφωνίες ενώ δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που είτε η πλευρά του αγοραστή είτε η πλευρά του πωλητή ζητούν αποζημιώσεις προβάλλοντας ως αιτία την αθέτηση της συμφωνίας. Προκειμένου , να αποτραπούν δυσάρεστες εκπλήξεις , η σύνταξη ενός προσυμφώνου που θα ξεκαθαρίζει τους όρους της συμφωνίας , το χρονοδιάγραμμα εκπλήρωσης και τις προϋποθέσεις ακύρωσεις μπορεί να έχει κάποιο επιπλέον κόστος αλλά αποσοβεί πολλές και ενδεχόμενως κοστοβόρες και ψυχοφθόρες εκπλήξεις τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή.

Πέντε λάθη στην επένδυση σε μεταχειρισμένα ακίνητα


Θέλετε να επενδύσετε σε μεταχειρισμένη κατοικία και να την μεταπωλήσετε ή να την νοικιάστε ; Αυτά είναι τα πιο συνηθισμένα λάθη που απειλούν να τινάξουν στον αέρα την επένδυση σας:

1. Δεν έχετε αρκετά χρήματα Το να ασχοληθεί κάποιος με ακίνητα είναι μια δαπανηρή υπόθεση . Η πρώτη δαπάνη είναι το κόστος απόκτησης περιουσιακών στοιχείων. Εκτός απο το τίμημα θα πρέπει να υπολογίσετε φόρους και διάφορες άλλες δαπάνες κατά την απόκτηση και την κτήση . Επίσης σημαντικό στοιχείο κόστους είναι και οι δαπάνες ανακαίνισης και εκμετάλλευσης. Σας φτάνουν τα χρήματα ή θα οδηγηθείτε σε αδιέξοδο;

2. Δεν υπάρχει αρκετός χρόνος Η ανακαίνιση είναι χρονοβόρο επιχειρηματικό εγχείρημα αφού θα πρέπει να επενδύσετε χρόνο για να το φτιάξετε, για να μπορέσετε να πουλήσετε ή να νοικιάστε . Αν μάλιστα το δείχνετε ο ίδιος σε υποψήφιους , θα περάσετε πολύ χρόνο στην καθημερινή μετακίνηση προς και από την ιδιοκτησία. Αν είστε σε θέση να αποκομίσετε κέρδος 10% σε ένα σπίτι που κοστίζει 50.000, ίσως περισσότερο νόημα έχει να ασχοληθείτε με την δουλειά σας...

3. Δεν εχετε δεξιότητες Για τους επαγγελματίες της οικοδομής μία ανακαίνιση είναι προέκταση της δουλειάς τους αφού εχουν τη γνώση, τις δεξιότητες και την εμπειρία για να ανακαινίσουν ένα σπίτι . Άλλωστε το πραγματικό κέρδος απο ένα μεταχειρισμένο σπίτι προέρχεται απο την ανακαίνιση .Αυτό σημαίνει ότι αν δεν είστε της δουλειάς το περιθώριο κέρδους περιορίζεται.

4. Δεν υπάρχει αρκετή γνώση Για να είναι επιτυχής η επένδυση , θα πρέπει να είστε σε θέση να επιλέξετε το σωστό ακίνητο , στη σωστή θέση, στη σωστή τιμή .

5. Δεν υπάρχει αρκετή υπομονή Οι επαγγελματίες ξέρουν να περιμένουν. Οι αρχάριοι βιάζονται να δούν αποτέλεσμα και αυτό οδηγεί σε λανθασμένες επιλογές. Οι επαγγελματίες είτε κάνουν τις εργασίες μόνοι τους , ή βασίζονται σε ένα δίκτυο εξειδικευμένων . Ο αρχάριος όλες τις δουλειές πρέπει να τις κάνει μόνος και κυρίως πιστεύει ότι απο την μία στιγμή στην άλλη θα κερδίσει μία περιουσία. σε αντίθεση με τους επαγγελματίες που καταλαβαίνουν ότι η επένδυση απαιτεί χρόνο και ότι τα περιθώρια κέρδους είναι συχνά περιορισμένα.

Πως θα πουλήσετε γρήγορα

Είναι μια δύσκολη περίοδος για πωλήσεις.. Οι στατιστικές δείχνουν ότι τόσο οι τιμές όσο και ο όγκος των πωλήσεων εξακολουθεί να υποχωρεί . Σύμφωνα με έρευνες που έχουν γίνει σε εφημερίδες αγγελιών περίπου ένα στα τρία σπίτια που προσφέρθηκαν πωλήθηκαν. Οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες απέσυραν το ακίνητο τους από την αγορά , προσδοκώντας προφανώς καλύτερες μέρες. Με λίγα λόγια, η πώληση είναι δύσκολη και ο μοναδικός τρόπος να αυξήστε τις πιθανότητες είναι :η τιμή. Προσαρμόστε την στα δεδομένα της αγοράς ώστε να αυξήσετε τις πιθανότητες να βρεθεί γρήγορα ένας αγοραστής. Πως όμως θα βρείτε την κατάλληλη τιμή;

1. Να μην γίνει προσωπικό το θέμα της πώλησης

Όταν αποφασίσετε να βάλετε ένα σπίτι στην αγορά, πρέπει να σταματήσετε να αναφέρεστε σε αυτό χαρακτηρίζοντας το ως "το σπίτι μου. Αυτό θα σας βοηθήσει να πάρετε κάποια συναισθηματική απόσταση ως πωλητής. Μπορείτε να δείτε το σπίτι με αντικειμενικότητα και έτσι η τιμολόγηση, θα γίνει , με ρεαλιστικό τρόπο.

2. Περιήγηση στη γειτονιά

Δείτε σε τι κατάσταση και –κυρίως- σε τι τιμές πωλούνται τα άλλα σπίτια στην γειτονιά. Ερευνήστε αν προσφέρονται νεότευκτα και σε τι τιμές. Ιδεατή απόσταση για την έρευνα είναι τα 800 μέτρα έως 1 χιλιόμετρο.

3. Ακολουθήστε τη πραγματικότητα

Βλέποντας τις τιμές στις οποίες έχουν γίνει πωλήσεις ή συμφωνίες έχετε μία καλή εικόνα για την κατάσταση που επικρατεί την αγορά της περιοχής. Επίσης καλό είναι να γνωρίζετε το μέσο χρόνο παραμονής ενός σπιτιού στην αγορά. Αν ο χρόνος ξεπερνά τους τρείς μήνες τότε τα πράγματα είναι δύσκολα κυρίως λόγω περιορισμένης ζήτησης.

4. Κάντε μια δοκιμή

Δείτε τι συμβαίνει κατά τη διάρκεια των πρώτων τριών εβδομάδων που το σπίτι σας είναι προς πώληση στην αγορά. Εάν δεν έχετε προσφορές ενδεχομένως να πρέπει να επανεξετάσετε την τιμή γιατί είναι πιθανό να είναι υπερβολικά υψηλή. Αν δεν το βλέπει κανείς , τότε βγάλτε το από την αγορά για ένα μήνα και όταν το επαναφέρετε ρίξτε την τιμή. Πόσο; Κοιτάξτε την αγορά και τοποθετήστε την κοντά στα χαμηλότερα. Προσοχή :όχι στον πάτο!!!

5. Ρυθμίστε ξανά το ρολόι

Αν έχετε κάνει ήδη πάρα πολλές περικοπές τιμών ή το σπίτι έχει καθίσει για πολύ καιρό στην αγορά τότε τονώστε το ενδιαφέρον με ένα συνδυασμό προβολής και χαμηλότερης τιμής

Αγορά με τα ...πόδια


Μία καινούργια τάση έχει αρχίσει να εμφανίζεται το τελευταίο καιρό στην αγορά κατοικίας. "Κάντο με τα πόδια" , είναι η ονομασία της και βασίζεται στις δυνατότητες που παρέχει μία γειτονιά στους κατοίκους της να κάνουν τις αγορές με τα πόδια, να έχουν με τον ίδιο τρόπο πρόσβαση σε χώρους διασκέδασης και το κυριότερο: να μπορούν να κάνουν περιπάτους . Όπως λένε μεσίτες στην αγορά έχουν εμφανιστεί αγοραστές οι οποίοι δεν ρωτούν μόνο για τα καλά σχολεία ή για την εγκληματικότητα αλλά και στο τι μπορούν να κάνουν με τα ...πόδια. Φαίνεται, ότι η έλλειψη χώρων παρκινγκ , το μποτιλιάρισμα αλλά και το κόστος μετακίνησης επανέφερε συνήθειες του παρελθόντος που είχαν χαθεί με την έκρηξη της αγοράς κατοικίας των προαστίων. " Ο καθένας θέλει να ξέρει τώρα πόσο κοντά βρίσκονται στα καταστήματα », λέει ένας μεσίτης ο οποίος ανέφερε χαρακτηριστικά μία περίπτωση πελατών που επέλεξαν ένα σπίτι αν και οριακά ακριβότερο από κάποιο άλλο με μοναδικό κριτήριο την δυνατότητα που πρόσφερε της εύκολης πρόσβασης με τα πόδια στην συνοικιακή αγορά. Αν και η διαφορά της τιμής ήταν περίπου 2% οι αγοραστές έκαναν αυτή την επιλογή θεωρώντας ότι η εγγύτητα θα "απορροφήσει" σε τρία χρόνια το επιπλέον κόστος. " Για πολλούς, το πρόβλημα της κυκλοφοριακής συμφόρησης και το γεγονός ότι να πρέπει να οδηγούν παντού κάνουν την επιλογή αυτή πιο ελκυστική », λέει ένας άλλος μεσίτης που δραστηριοποιείται στην αγορά των νοτίων προαστίων της Αθήνας. Πάντως, δεν χρειάζεται το σπίτι να είναι απαραίτητα στο κέντρο της Αθήνας. Στα περισσότερα προάστια της πόλης έχουν αναπτυχθεί συνοικιακές αγορές που προσφέρουν όλες τις εναλλακτικές δυνατότητες . Δεν είναι μάλιστα εκείνοι που πιστεύουν ότι όσο ακριβότερη γίνεται η χρήση του ΙΧ τόσο θα εδραιώνεται η νέα τάση.

  • Ακίνητα Τραπεζών

Τα Ακίνητα στη Ζωή μας

pomidaani

nomisma_140x60
baner-pontiki