Το Δημόσιο εξακολουθεί να δαπανά υψηλά ποσά για μισθώματα γραφείων την στιγμή που θα μπορούσε να αξιοποιεί ορισμένα από τα ιδιόκτητα κτήριά του.

Ενδεικτικά:

- το υπουργείο Οικονομικών πληρώνει, ετησίως, ποσό της τάξης των 24 εκατ. ευρώ σε μισθώματα, την ώρα που θα μπορούσε να στεγάζει τις υπηρεσίες του στα πολυάριθμα ιδιόκτητα κτήρια που διαθέτει.

-Οι υπηρεσίες του υπουργείου Περιβάλλοντος, χωρίς το τέως υπουργείο Αγροτικής Ανάπτυξης (που προστέθηκε σε αυτό), στεγάζονται σε 19 διαφορετικά κτήρια (από αυτοτελή κτήρια έως και διαμερίσματα). Από αυτά τα 16 βρίσκονται στην Αθήνα και τα 3 είναι στη Θεσσαλονίκη. Για τους χώρους αυτούς το Δημόσιο καταβάλλει για μισθώματα, 2 εκατομμύρια ευρώ σε ετήσια βάση.

-Για 22 αστυνομικά τμήματα στην Αθήνα πληρώνονται μισθώματα ύψους 22 εκατ. ευρώ.

-Η Βουλή πληρώνει κάθε μήνα περίπου 100.000 ευρώ για την εκμίσθωση γραφείων.

-Το κτήριο "Κεράνη", συνολικού εμβαδού 42.300 τ.μ. παραμένει άδειο. Το Δημόσιο το αγόρασε προς 35 εκατ. ευρώ το 1998, ενώ αντίστοιχο περίπου ποσό δαπάνησε για την μετατροπή του σε κτήριο γραφείων. Κατά καιρούς σχεδιαζόταν να μεταφερθούν εκεί το προσωπικό του υπουργείου Περιβάλλοντος και τα δικαστήρια του Πειραιά, ωστόσο κανένα σχέδιο δεν καρποφόρησε.

Οι ιδιοκτήτες της βραχονησίδας Πάτροκλος (Γαϊδουρονήσι) που βρίσκεται απέναντι από το Σούνιο, μαζί με την νεοϊδρυθείσα εταιρεία Ελληνικών συμφερόντων «Πάτροκλος Κτηματική Ε.Π.Ε.» προσέφυγαν στο Συμβούλιο της Επικρατείας. Να σημειωθεί ότι οι ιδιοκτήτες της βραχονησίδας (οικογένεια Γιατράκου) κατά την τελευταία διετία έχουν προσφύγει ακόμη δύο φορές στο ΣτΕ για το ζήτημα των δεσμεύσεων που έχει δεχθεί ο Πάτροκλος. Ειδικότερα, με την προσφυγή τους ζητούν να ακυρωθεί η από 4.5.2015 απόφαση του υπουργού Εθνικής 'Αμυνας, καθώς δεν τους επιτρέπει να πουλήσουν την βραχονησίδα στην επίμαχη εταιρεία.Η εν λόγω εταιρεία έχει εκδηλώσει ενδιαφέρον να αγοράσει τον Πάτροκλο, αλλά λόγω των πολλών δεσμεύσεων που έχει η βραχονησίδα δεν μπορεί να αγοραστεί και να μεταβιβαστεί η κυριότητά της.

Με 18,5% η ελληνική πρωτεύουσα διαθέτει τα περισσότερα «κουφάρια» σε σχέση με την υπόλοιπη Ευρώπη και συγκεκριμένα μεταξύ 23 ευρωπαϊκών πόλεων που περιλαμβάνονται στην έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων. Σε ανάλυσή επισημαίνεται ότι η αγορά γραφείων της Αθήνας διανύει τον έβδομο διαδοχικό χρόνο ύφεσης, με τη ζήτηση να παραμένει χαμηλή, γεγονός που εξηγεί και τα πολλά άδεια γραφεία. Ταυτόχρονα, οι νέες αναπτύξεις κτιρίων γραφείων είναι προς το παρόν «παγωμένες», εν αναμονή της βελτίωσης του κλίματος. Παράλληλα, θα πρέπει να σημειωθεί ότι το απόθεμα των κενών γραφείων πρώτης κατηγορίας της Αθήνας είναι κάτω από 10%, δείγμα του ότι τα ποιοτικότερα γραφεία είναι και ευκολότερο να προσελκύσουν χρήστες. Μετά την Αθήνα, στη δεύτερη θέση βρίσκεται το Αμστερνταμ, με το ποσοστό των κενών γραφείων να διαμορφώνεται σε 16,1%, ενώ έπονται το Δουβλίνο με 13,5%, η Βαρσοβία με 13,4% και η Μαδρίτη με 13,23%. Την πρώτη πεντάδα συμπληρώνει το Μιλάνο, με ποσοστό κενών γραφείων της τάξεως του 13%. Στον αντίποδα, το χαμηλότερο ποσοστό κενών γραφείων εντοπίζεται στο Γουέστ Εντ του Λονδίνου, με μόλις 3,8%, ενώ ακολουθούν κατά σειρά το Βερολίνο με 4,3% και η Στοκχόλμη με 5,75%. Μάλιστα, το Γουέστ Εντ είναι και η ακριβότερη αγορά, καθώς το ετήσιο κόστος ενοικίασης διαμορφώθηκε σε 1.765 ευρώ/τ.μ. Αντίστοιχα, την μεγαλύτερη ετήσια άνοδο στις τιμές ενοικίασης κατέγραψε το Δουβλίνο με 34,5% σε 538 ευρώ/τ.μ., ενώ ακολούθησε η συνοικία Λα Ντεφόνς του Παρισιού, όπου τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 17,84% σε 535 ευρώ/τ.μ. ετησίως.

Σύμφωνα με σχετική έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Savills, το ποσοστό των κενών γραφείων στην αγορά της Αθήνας άγγιξε το 18,5% με το πέρας του φετινού πρώτου τριμήνου, όντας το υψηλότερο πανευρωπαϊκά και συγκεκριμένα μεταξύ 23 ευρωπαϊκών πόλεων. Μετά την Αθήνα, το υψηλότερο ποσοστό διαθεσιμότητας κενών γραφείων διαθέτει το Αμστερνταμ με 16,1%, ενώ έπονται το Δουβλίνο με 13,5%, η Βαρσοβία με 13,4% και η Μαδρίτη με 13,23%. Την πρώτη πεντάδα συμπληρώνει το Μιλάνο, με ποσοστό κενών γραφείων της τάξεως του 13%. Στον αντίποδα, το χαμηλότερο ποσοστό κενών γραφείων απαντάται στο Γουέστ Εντ του Λονδίνου, με μόλις 3,8%, ενώ ακολουθούν κατά σειρά το Βερολίνο με 4,3% και η Στοκχόλμη με 5,75%. Στη σχετική ανάλυσή της η Savills επισημαίνει ότι η αγορά γραφείων της Αθήνας διανύει τον έβδομο διαδοχικό χρόνο ύφεσης, με τη ζήτηση να παραμένει χαμηλή, γεγονός που εξηγεί και τα πολλά άδεια γραφεία. Ταυτόχρονα, οι νέες αναπτύξεις κτιρίων γραφείων είναι προς το παρόν «παγωμένες», εν αναμονή της βελτίωσης του κλίματος.

Υπάρχει η κατάρα των υψηλών κτιρίων. Τι ξέρετε ; Μάλλον όχι. Ε, λοιπόν λένε ότι όταν κτίζεται ένα κτίριο που σπάει το ρεκορ ύψους στη συγκεκριμένη αγορά , τότε αυτό είναι ένα ασφαλές σήμα για μία βουτιά της οικονομίας. Το Empire State Building άνοιξε το 1931,παίρνοντας το τίτλο του ψηλότερου κτιρίου στον κόσμο, προηγουμένως κτιστεί ο ουρανοξύστης στους 40 δρόμους της Wall Street και το κτίριο της Chrysler . Όλα αυτά τα νέα κτίρια σχεδιάστηκαν πριν από το κραχ του 1929, και άνοιξαν όταν η Μεγάλη Ύφεση είχε αρχίσει. Οι δύο πύργοι του Παγκόσμιου Κέντρου Εμπορίου άνοιξαν το 1972 και ο 1973, και το Sears Tower (έκτοτε ονομάστηκε Willis Tower), άνοιξε το 1974. Τότε η οικονομία των ΗΠΑ είχε υποστεί μια περίοδο αυξανόμενης ανεργίας και πληθωρισμού. Στην Μαλαισία το Petronas Towers άνοιξε το 1998, ακριβώς όταν ξέσπασε η κρίση της Ν.Α. Ασίας.Στο Ντουμπάι ο υψηλότερος ουρανοξύστης άνοιξε το 2010, λίγο μετά την θεαματική συντριβή της αγοράς ακινήτων της περιοχής. Ακόμα και στην Ιαπωνία η κρίση της δεκαετίας του ΄80 συνδιάζεται με την έξαρση της κατασκευής τεράστιων κτιριακών έργων. Στο Βέγκας το Mandalay Bay Resort που θεωρείται ένα από τα 10 πιο ακριβά κτίρια του κόσμου. χτίστηκε στην κρίση κατοικίας στις ΗΠΑ. Ποιο θα είναι το επόμενο ; Οι υποστηρικτές της θεωρίας μιλάνε για τον Shanghai World Financial Center . Στην Κίνα πάντως μέσα στα επόμενα έξι χρόνια, θα έχει ολοκληρωθεί το 40% όλων των νέων ουρανοξύστες του κόσμου που βρίσκονται υπό κατασκευή!!!.

Πτωτική παρέμεινε και κατά το φετινό πρώτο τρίμηνο η πορεία των ενοικίων γραφείων στην Αθήνα, αν και ο ρυθμός της κάμψης είναι χαμηλότερος σε σχέση με το αντίστοιχο περσινό διάστημα. Σύμφωνα με σχετική έρευνα της εταιρείας πιστοποιημένων εκτιμητών GEOAXIS, κατά το πρώτο τρίμηνο τα ενοίκια στα αυτοτελή κτίρια γραφείων υποχώρησαν με μέσο ετήσιο ρυθμό της τάξεως του 6,7%, ενώ η αντίστοιχη πτώση για τις οριζόντιες ιδιοκτησίες με χρήση γραφείων /επαγγελματικού χώρου (π.χ. διαμερίσματα σε ακίνητα του κέντρου) ήταν χαμηλότερη και διαμορφώθηκε σε 4,5% κατά μέσο όρο. Σε κάθε περίπτωση, το αρνητικό οικονομικό κλίμα και η αβεβαιότητα που επικράτησαν κατά τους πρώτους μήνες του νέου έτους, επηρέασαν αρνητικά τη ζήτηση στην αγορά γραφείων, υποχρεώνοντας έτσι τους ιδιοκτήτες να προχωρήσουν σε νέες μειώσεις των ζητούμενων τιμών ενοικίασης.

Ξεκινά εκ νέου η διαδικασία υποχρεωτικής δημόσιας προσφοράς για την εταιρεία επενδύσεων σε ακίνητη περιουσία Trastor ΑΕΕΑΠ. Η δημόσια προσφορά καθίσταται αναγκαία, καθώς μετά την πρόσφατη συμφωνία των δύο μεγαλομετόχων, η Τράπεζα Πειραιώς απέκτησε το ποσοστό 37% που διέθετε η Pasal Development στην Trastor. Ως εκ τούτου, ο τραπεζικός όμιλος ελέγχει πλέον ποσοστό μεγαλύτερο του 70% της Trastor και υποχρεούται, βάσει νόμου, να υποβάλει δημόσια προσφορά για το υπόλοιπο των μετοχών της εταιρείας ακινήτων. Ετσι, όπως έγινε γνωστό χθες, η Τράπεζα Πειραιώς επανεκκίνησε τη διαδικασία της δημόσιας πρότασης αναπροσαρμόζοντας το αντάλλαγμα σε 1,40 ευρώ ανά μετοχή της Trastor, από 1,34 ευρώ ανά μετοχή που ήταν το τίμημα στη δημόσια πρόταση που είχε υποβάλει στις αρχές Οκτωβρίου. Υπενθυμίζεται πως η Pasal Development είχε ενεχυριάσει τις μετοχές που κατείχε στην Trastor, αντί ομολογιακού δανείου 25 εκατ. ευρώ από την Τράπεζα Πειραιώς. Στις αρχές Σεπτεμβρίου, η Τράπεζα Πειραιώς, αφού δεν κατόρθωσε να έρθει σε συμφωνία με την Pasal αναφορικά με τη μη τήρηση των πληρωμών και προφανώς σε μια κίνηση εκκαθάρισης των «κόκκινων» επιχειρηματικών δανείων που έχει στο χαρτοφυλάκιό της, προχώρησε σε καταγγελία του δανείου, επικαλούμενη τη μη εξυπηρέτηση όρων του. Ως εκ τούτου, οι ενεχυριασμένες μετοχές πέρασαν στην κατοχή της, με αποτέλεσμα τα δικαιώματα ψήφου της να αυξηθούν από το 34% στο 71%, εξέλιξη που πυροδότησε την εκ του νόμου προβλεπόμενη δημόσια πρόταση της Πειραιώς για την απόκτηση του υπολοίπου των δικαιωμάτων ψήφου. Τότε, η κίνηση αυτή είχε προκαλέσει τη δικαστική αντίδραση της Pasal Development, η οποία μάλιστα είχε αποτέλεσμα, καθώς το πρωτοδικείο είχε διατάξει την προσωρινή αναστολή της διαδικασίας της δημόσιας πρότασης. Στο μεσοδιάστημα, οι δύο πλευρές κατέληξαν σε συμφωνία, βάσει της οποίας η Pasal Development παραχώρησε το ποσοστό της στην Trastor, για την αποπληρωμή τραπεζικών οφειλών. Παράλληλα, οι δύο πλευρές διευθέτησαν και άλλα δάνεια της Pasal, με την τελευταία να παραχωρεί και κάποια από τα ακίνητά της σε αντάλλαγμα. Σημειωτέον ότι κατά το 2014, η Trastor ΑΕΕΑΠ κατέγραψε μείωση ζημιών, καθώς αυτές διαμορφώθηκαν σε 1,1 εκατ. ευρώ, έναντι 1,5 εκατ. ευρώ το 2013, όταν η εταιρεία είχε επιβαρυνθεί με έκτακτη φορολογία. Τα έσοδα από ενοίκια ακινήτων υποχώρησαν ελαφρώς στα 4,2 εκατ. ευρώ, λόγω προσωρινών εκπτώσεων που έχουν παρασχεθεί σε υφιστάμενους μισθωτές. Η βασική αιτία των μειωμένων ζημιών ήταν η καταγραφή μικρότερων λογιστικών ζημιών από την αναπροσαρμογή των ακινήτων στην εύλογη αξία, καθώς αυτές περιορίστηκαν σε 1,2 εκατ. ευρώ το 2014, έναντι 3,4 εκατ. ευρώ το 2013. Πλέον, η αξία του χαρτοφυλακίου της εταιρείας διαμορφώνεται σε 74,8 εκατ. ευρώ, έναντι 76 εκατ. ευρώ το 2013.

Κατά το 2014, η δημοφιλέστερη περιοχή της Αττικής ήταν εκείνη της βόρειας Αθήνας, όπου κυριαρχεί ο άξονας της Λ. Κηφισίας. Σύμφωνα με τη Savills, στο σημείο αυτό εντοπίστηκε το 60% των ενοικιάσεων που πραγματοποιήθηκαν στο Λεκανοπέδιο κατά τον προηγούμενο χρόνο. Πάντως, ακόμα κι εκεί, τα καλύτερης ποιότητας κτίρια γραφείων δεν μπορούν να μισθωθούν σε τιμές μεγαλύτερες των 15 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση. Σύμφωνα με τον κ. Μανουσάκη, «η πλειονότητα των ζητούμενων τιμών κυμαίνεται μεταξύ 10 - 13 ευρώ/τ.μ., ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις παλαιότερων γραφειακών χώρων, με τιμές ενοικίασης κάτω των 9 ευρώ/τ.μ.». Οσον αφορά τη ζήτηση, αυτή εκδηλώνεται επί του παρόντος από εταιρείες μεγάλου μεγέθους, οι οποίες επιθυμούν να επανατοποθετηθούν σε νέα κτίρια, με τιμές χαμηλότερες τουλάχιστον κατά 25% σε σχέση με τις υφιστάμενες. Οπως αναφέρει «η τάση είναι να οριστικοποιούνται συμφωνίες σε τιμές της τάξεως των 10 - 12 ευρώ/τ.μ. Η ζήτηση περιστρέφεται γύρω από χώρους γραφείων επιφάνειας 2.000 - 3.000 ευρώ/τ.μ.».

Μόλις 45.000 τ.μ. γραφειακών χώρων έχουν απορροφηθεί μέσω νέων μισθώσεων την τελευταία διετία στο λεκανοπέδιο της Αττικής. Σε αυτά δεν υπολογίζονται οι ανανεώσεις και αναδιαπραγματεύσεις υφιστάμενων συμβολαίων. Σύμφωνα με τα στοιχεία της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Savills Hellas, ο συγκεκριμένος όγκος μισθώσεων (που αφορά αυτοτελή κτίρια γραφείων Α΄ και Β΄ κατηγορίας) αντιστοιχεί κατά μέσον όρο στο 1/3 του αντίστοιχου όγκου νέων ενοικιάσεων που καταγραφόταν κατά την περίοδο 2004 - 2008, δηλαδή τα χρόνια που προηγήθηκαν της οικονομικής κρίσης. Κι αυτό παρά το γεγονός ότι το 2014 ήταν το καλύτερο έτος από το 2010 και μετά από πλευράς κινητικότητας στην αγορά. Πρόκειται για άλλο ένα δείγμα της σημαντικής υποχώρησης της επιχειρηματικής δραστηριότητας, ως αποτέλεσμα της ύφεσης, με την αγορά γραφείων να ολοκληρώνει το 2014 τον έκτο διαδοχικό χρόνο πτώσης, με κύρια χαρακτηριστικά τη μειωμένη ζήτηση και την αύξηση της προσφοράς κτιρίων γραφείων.

Αυξήθηκαν τα μισθώματα σε γραφειακούς χώρους πρώτης κατηγορίας στην Αθήνα, ιδίως στην λεωφόρο Βασιλίσσης Σοφίας ύστερα από πέντε συναπτά έτη πτώση των τιμών. Στη διαπίστωση αυτή καταλήγει η έκθεση της γαλλικής θυγατρικής στην αγορά ακινήτων BNP Paribas Real estate. Όπως επισημαίνεται, οι τιμές των ενοικίων στα ακριβότερα γραφεία αυξήθηκαν στα 216 ευρώ το τ.μ. / χρόνο για το 2014, έναντι 168 ευρώ ανά τ.μ. το χρόνο το 2013 και 216 ευρώ ανά τ.μ./ χρόνο το 2012. Όπως επισημαίνει η BNP Paribas, για πρώτη φορά το 2014 μετά από 5 χρόνια πτώσης υπήρξε αύξηση των ενοικίων για τους χώρους υψηλών προδιαγραφών στον Κεντρικό Επιχειρηματικό Αξονα (σημ.: λεωφ. Βασιλίσσης Σοφίας). Εταιρείες με πιο υγιή βάση μπόρεσαν να εκμεταλλευθούν την προσφορά καλών χώρων με χαμηλότερες τιμές ενοικίων, την ίδια στιγμή όμως που το στοκ των παλιών γραφείων συνεχίζει να αυξάνεται». Το ποσοστό των διαθέσιμων γραφειακών χώρων συνολικά στην Αθήνα διαμορφώνεται στο 13%, από 14% στο τέλος του 2013 και 18%, της χειρότερης χρονιάς που ήταν το 2012. Για τα παλιότερα ακίνητα γ’ και δ’ κατηγορίας και τις χειρότερες περιοχές το αντίστοιχο ποσοστό διαμορφώνεται μεταξύ 20%- 30%, για τα ακίνητα β’ κατηγορίας μεταξύ 5%- 10%, ενώ για τα ‘’πρωτοκλασάτα’’ γραφεία η ζήτηση μειώνει το ποσοστό των διαθέσιμων χώρων μεταξύ 3%- 6%.

Πηγή:www.capital.gr