realestatenews.gr
Φόρος υπεραξίας
Τα κέρδη υπεραξίας κεφαλαίου που προκύπτουν από τη μεταβίβαση ακινήτων φορολογούνται με συντελεστή 20% με εξάντληση της φορολογικής υποχρέωσης. Σύμφωνα με τις νέες διατάξεις επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού ή εμπράγματου δικαιώματος επί ακινήτου ή ιδανικού μεριδίου αυτού που αποκτάται με οποιαδήποτε αιτία και μετά την κτήση του μεταβιβάζεται περαιτέρω με επαχθή αιτία, επιβάλλεται φόρος στη διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης αυτού και της τιμής πώλησής του. Ως κτήση του ακινήτου νοείται η αγορά ή η με άλλη αιτία κτήση του, ανεξάρτητα από τη μεταγραφή της. Ως τιμή κτήσης του ακινήτου ή του εμπράγματου επ' αυτού δικαιώματος λαμβάνεται η αξία αυτού κατά το χρόνο απόκτησής του, όπως προσδιορίζεται με το αντικειμενικό σύστημα ή το αναγραφόμενο στο συμβόλαιο τίμημα εφόσον αυτό είναι μεγαλύτερο. Η διαφορά μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησής του ακινήτου, η οποία υποβάλλεται σε φόρο, με την εφαρμογή συντελεστών παλαιότητας που ξεκινούν από 0,90 για 1 έως 5 έτη διακράτησης και φθάνουν μέχρι 0,60 για πάνω από 25 έτη διακράτησης. Στο φόρο υπεραξίας δεν υπόκεινται :
α) Το κέρδος που πραγματοποιείται από εμπορική δραστηριότητα αγοραπωλησίας ακινήτων.
β) Το κέρδος που πραγματοποιείται από την πώληση ακινήτου, παγίου περιουσιακού στοιχείου, νομικού προσώπου.
γ) Το κέρδος μέχρι 25.000 ευρώ που πραγματοποιείται από μεταβίβαση ακινήτου και εφόσον το ακίνητο αυτό έχει διακρατηθεί, για διάστημα τουλάχιστον 5 ετών. Η εξαίρεση δεν ισχύει για φυσικά πρόσωπα τα οποία πραγματοποιούν πέραν της μίας μεταβίβασης εντός της πενταετίας.
Σε επαγγελματικά ακίνητα αλλά και σε πολυτελείς κατοικίες οι αντικειμενικές αξίες έχουν υπερβεί κατα πολύ τις τιμές στις οποίες κλείνονται οι συμφωνίες.Σύμφωνα με τους ειδικούς της αγοράς, πλέον η πώληση ακινήτων σε ίδια ή κάτω από την αντικειμενική αξία αποτελεί τον κανόνα κι όχι την εξαίρεση, γι' αυτό οποιαδήποτε παρέμβαση στο σύστημα τον ερχόμενο Μάρτιο θα πρέπει να προσανατολίζεται και σε γενναίες μειώσεις των αντικειμενικών. Oπως τονίζουν οι ειδικοί της κτηματαγοράς, οποιαδήποτε αύξηση των αντικειμενικών αξιών σε πολλές περιοχές είναι αδύνατον να γίνει αφού είτε έχουν εξισωθεί με τις εμπορικές είτε είναι μεγαλύτερες από αυτές. Εκεί θα πρέπει να υπάρξει αυτόματη μείωση των τιμών ζώνης ώστε να μην υπάρξουν επιβαρύνσεις - φωτιά για ακίνητα, η εμπορική αξία των οποίων είναι πλέον πολύ χαμηλή. Πολυτελής βίλα στο Λαγονήσι, δίπλα στη θάλασσα, επιφάνειας 700 τ.μ. σε οικόπεδο 6 στρεμμάτων πουλήθηκε πρόσφατα έναντι 5 εκατ. ευρώ όταν η αρχική τιμή ήταν 12 εκατ. ευρώ. Ακίνητο στην Κηφισιά πουλήθηκε 4 εκατ. ευρώ ενώ η αρχική τιμή του ήταν 6-7 εκατ. ευρώ. Στο καλύτερο σημείο του Καστριού, επί της οδού Ρόδων και Καστριού πουλήθηκε πρόσφατα οικόπεδο με μοναδικής αρχιτεκτονικής κτίσμα. Η αντικειμενική του αξία ήταν 9-10 εκατ. αλλά ο νέος ιδιοκτήτης, πρώην φαρμακοβιομήχανος, έδωσε 7 εκατ. ευρώ. Αυτές είναι τελευταίες πωλήσεις καθώς πριν από λίγους μήνες βγήκε στο σφυρί μεζονέτα στην Εκάλη 280 τ.μ. με αντικειμενική τιμή 1 εκατ. ευρώ. Η τιμή που ζητούσε ο πωλητής ήταν μόλις 550.000 ευρώ. Επίσης μεζονέτα 250 τ.μ. στη Βάρη πωλείται 300 χιλ. ευρώ, όταν η αντικειμενική τιμή είναι διπλάσια ενώ πάλι στην Εκάλη μονοκατοικία 400 τ.μ. σε οικόπεδο 1.350 τ.μ. πωλείται 1,25 εκατ. ευρώ όταν η αντικειμενική αξία είναι 2 εκατ. ευρώ. Ακόμη, μεζονέτα 130 τ.μ. στο Χαϊδάρι πωλείται 130 χιλ. με την τιμή για την Εφορία να είναι 250 χιλ. ευρώ και μεζονέτα στη Δροσιά 175 τ.μ. με αντικειμενική αξία 360 χιλ. ευρώ πωλείται 220.000 ευρώ.
Δεκαπλάσιο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας, το γνωστό ΤΑΠ που εισπράττεται μέσω των λογαριασμών της ΔΕΗ και αποδίδεται στα ταμεία των δήμων, καταγγέλλουν οι ιδιοκτήτες ακινήτων. Οπως τονίζει η Πανελλήνια Ομοσπονδία Ιδιοκτητών Ακινήτων, το Μεσοπρόθεσμο προβλέπει μεγάλη αύξηση του ΤΑΠ για τα ακίνητα που βρίσκονται στην εδαφική ακεραιότητα των δήμων που είναι υπερχρεωμένοι. Το Τέλος είναι σήμερα 0,25-0,35 τοις χιλίοις και μπορεί να φτάσει με τις αυξήσεις το 3 τοις χιλίοις. Η πρόβλεψη αυτή, σύμφωνα με την ΠΟΜΙΔΑ αναφέρεται στο νέο «Παρατηρητήριο Οικονομικής Αυτοτέλειας των ΟΤΑ» το οποίο προβλέπει μεταξύ άλλων τις αυξήσεις στα δημοτικά τέλη ώστε να πάψουν να βρίσκονται οι δήμοι στο «κόκκινο». Οπως αναφέρεται στην ανακοίνωση της ΠΟΜΙΔΑ «για μια κατοικία ή οποιοδήποτε ακίνητο αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ, το ΤΑΠ που σήμερα είναι 50-75 ευρώ θα αυξηθεί στα 600 ευρώ ετησίως, δηλαδή πάνω από ένα μηνιαίο μίσθωμα Σημειώνουμε ότι το ποσοστό αυτό θα είναι επιπρόσθετο στον επίσης υπερπολλαπλάσιο προοδευτικό φορολογικό συντελεστή του νέου ΦΑΠ και στην καταληστευτική "αυτοτελή" φορολόγηση των μισθωμάτων από το πρώτο ευρώ, που θα συμπεριληφθούν στο επερχόμενο νέο φορολογικό νομοσχέδιο. Πάμε δηλαδή για σαρωτική δήμευση της ιδιοκτησίας, ιδιαίτερα της ξενοίκιαστης, και εξόντωση των ιδιοκτητών της, που θα τη ζήλευαν ακόμη και οι εμπνευστές του διαβόητου "Βαρλίκ Βεργκισί», καταλήγει η ανακοίνωση.
Τελικά οι αντικειμενικές αξίες θα αυξηθούν από τον προσεχή Μάρτιο, καθώς η εν λόγω αναπροσαρμογή προβλέπεται στο Μνημόνιο κι έπρεπε να έχει γίνει ήδη από τον προηγούμενο Ιούνιο. Δεδομένου ότι σε πολλές περιπτώσεις, οι αντικειμενικές αξίες πλέον είναι υψηλότερες των εμπορικών τιμών, είναι σαφές ότι θα υπάρξουν και μειώσεις, αλλά άγνωστη παραμένει προς το παρόν η πρόθεση της κυβέρνησης αναφορικά με τις πιο φθηνές περιοχές, που στο παρελθόν, για κοινωνικούς λόγους, είχαν επιβληθεί χαμηλές αντικειμενικές αξίες, που ακόμα και σήμερα υπολείπονται των μειωμένων εμπορικών τιμών. Ουσιαστικά, η μεγάλη βουτιά των εμπορικών τιμών τα τελευταία 3 χρόνια έχει κλείσει την ψαλίδα και οποιαδήποτε αναπροσαρμογή προς τα πάνω ή προς τα κάτω γίνει την άνοιξη θα «καταργεί» στην πράξη τις αντικειμενικές αξίες αφού αυτές θα έχουν εξομοιωθεί με τις τιμές αγοράς. Κατοικίες σε φτωχές, μεσαίες ή ακριβές περιοχές, γραφεία και καταστήματα σε γειτονιές που έχουν χτυπηθεί από την οικονομική κρίση πωλούνται σε τιμές που είναι πολύ μικρότερες από τις αντικειμενικές, κάτι που σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης πληρώνει φόρους για μια περιουσία η οποία αξίζει πολύ λιγότερο. Είναι χαρακτηριστικό ότι ακόμη και μεγάλα μεσιτικά γραφεία βγάζουν αγγελίες που ζητούν κάθε είδους ακίνητο να το αγοράσουν κάτω από την αντικειμενική του αξία. Ειδικά στα επίπεδα των ακινήτων που κοστίζουν πάνω από 1 εκατ. ευρώ, κυρίως σε βίλες μέσα στην Αθήνα ή σε παραθαλάσσιες περιοχές, υπογράφονται συμβόλαια σε τιμές πολύ κάτω από την αντικειμενική τους αξία, η οποία φυσικά είναι υπερβολικά υψηλή για τα σημερινά δεδομένα.
Ακριβότερες θα γίνουν οι γονικές παροχές.Το νέο έτος το υπουργείο Οικονομικών σχεδιάζει να αλλάξει επί το επαχθέστερον τις κλίμακες υπολογισμού των φόρων κληρονομιών, γονικών παροχών και δωρεών με αποτέλεσμα το σημερινό καθεστώς να θεωρείται ευνοϊκότερο σε σχέση με αυτό που έρχεται. Οι προτάσεις που έχουν πέσει στο τραπέζι του ΥΠΟΙΚ κατά τις συσκέψεις για την σύνταξη του σκέλους φορολογίας των ακινήτων του νέου φορολογικού νομοσχεδίου περιλαμβάνουν:Περισσότερα Άρθρα...
